Mit diesem Artikel möchten wir Ihnen den Einstieg in das Immobiliengeschäft erleichtern und Ihnen zeigen, welche Schritte Sie durchführen müssen, um mit der ersten Immobilie und der richtigen Strategie Fuss auf dem Markt zu fassen.
Zu Beginn sollten Sie sich fragen, mit welchem Zweck Sie in Immobilien investieren möchten. Soll die Investition eher eine Art Absicherung fürs Alter sein, zur finanziellen Unabhängigkeit dienen oder erwirken, dass Sie nie mehr arbeiten müssen? Von diesen Fragen hängt es ab, wie Sie später die Struktur Ihres Geschäfts aufbauen.
Werden Sie sich zunächst darüber klar, mit welcher Strategie Sie in den Markt einsteigen möchten. Beispielsweise könnten Sie nach der Buy-&-Hold-Strategie oder der Fix-&-Flip-Methode vorgehen. Vertiefen Sie sich in die Materie und legen Sie sich genaue Ziele fest, die Sie mit Ihren Investments erreichen möchten.
Da der Immobilienmarkt sehr breit gefächert ist, überlegen Sie sich, in welche Art von Immobilien Sie investieren möchten. Viele Einsteiger arbeiten eher mit Wohnimmobilien als "Betongold" statt mit Gewerbeimmobilien bzw. Grundstücken. Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und andere Unterklassen mit speziellen Voraussetzungen werden als Wohnimmobilien bezeichnet. Prüfen und überlegen Sie, welche Zielgruppe Sie mit dem Objekt ansprechen möchten (Studenten, Familien, Singles, Senioren usw.). Hierbei spielt z.B. der Grundschnitt der Wohnung, die Anzahl der Zimmer, die Gesamtgröße und vieles mehr eine wichtige Rolle.
Sie haben nun eine genaue Vorstellung, wie die Immobilie und somit die Zielgruppe aussehen soll? Dann können Sie sich nun an die Bestimmung des Standortes machen. Überlegen Sie sich in welcher Stadt oder in welchem Randgebiet Sie eine Wohnimmobilie kaufen möchten. Suchen Sie sich einen oder maximal zwei Standorte aus und legen Sie Ihren Fokus darauf. Viele Einsteiger suchen in erster Linie in bekannten Gebieten, wie z.B. den eigenen Wohnort, nach einer passenden Immobilie. Wenn Sie erstmal die richtige Strategie für sich gefunden haben, dann können Sie diese auch einfach auf andere Standorte anwenden.
Analysieren Sie zunächst die Makrolage des Standortes. Beachten Sie hierbei auch die regionalen Faktoren wie die Einwohnerentwicklung und das Klientel der Wohngegend. Zum Beispiel macht es keinen großen Sinn eine WG für Studenten anzubieten, wenn sich keine Hochschule in der Nähe der Wohnung befindet. Weitere Faktoren wie Arbeitslosenzahlen und Firmeninteressen innerhalb der Region können ebenfalls sehr interessant sein, da sich daran ablesen lässt, ob mit Zuzug in die Umgebung zu rechnen ist. Investiert ein Unternehmen stark in einer Region, dann werden meist viele Arbeitnehmer benötigt, die sich dann in der Nähe zur Arbeitsstätte eine Unterkunft suchen werden. Ein guter Anhaltspunkt bietet auch der Steuerhebesatz, da Firmen sich oft dort ansiedeln, wo der Satz gering ausfällt. Des Weiteren können Sie von den Kommunen auch Entwicklungsberichte erhalten, die Sie als zusätzliche Informationsquelle heranziehen könnten.
Ist die Makrolage geprüft, sollten Sie als nächstes die Mikrolage untersuchen. Wie ist die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln? Wie ist die Parkplatzsituation? Bietet die Gegend viele Freizeitgestaltungs- und Einkaufsmöglichkeiten? Horchen Sie in sich hinein und überlegen Sie, ob Sie sich selbst auch in der Wohngegend sofort wohlfühlen würden. Ist dies nicht der Fall, dann lassen Sie lieber die Finger von der Immobilie. Nur wenn sich ein späterer Mieter heimisch und wohlfühlen kann, wird sich das Objekt schnell vermieten. Gehen Sie im anvisierten Stadtteil spazieren oder unterhalten Sie sich mit den Anwohnern, um ein Gefühl für die direkte Umgebung zu bekommen.
Wenn Sie nun genau wissen, welche Immobilie Sie suchen und wo sich diese befinden soll, dann kommt als nächstes die Suche nach einer passenden Immobilie in der von Ihnen festgelegten Region. Nutzen Sie sowohl die klassischen Medien (wie Inserate in Zeitungen, usw.) als auch das Internet für Ihre Suche. Mit der Meta-Suchmaschine für Immobilien "desk.immo" steht Ihnen ein außerordentlich leistungsfähiges Tool zur Immobiliensuche zur Verfügung, mit dem Sie Ihre Suche in den bekannten, deutschen Immobilienportalen über einen einzigen Zugang durchführen können.
Auch sollten Sie jeden wissen lassen, dass Sie auf der Suche nach Immobilien sind. So erhalten Sie möglicherweise Informationen über zum Verkauf stehende Immobilien bevor diese in einem Onlineportal zu finden sind. Erzählen Sie Ihren Freunden und Bekannten, dass Sie auf der Suche nach Objekten sind und legen Sie so einen Grundstein für ein Netzwerk aus Informanten. Machen Sie sich als Immobilieninvestor bekannt, verteilen Sie Visitenkarten und bringen Sie sich bei Maklern ins Gespräch. Vielleicht erhalten Sie so Angebote noch bevor diese online inseriert werden.
In unserem Artikel "Haben Sie weitere Tipps für die Immobiliensuche? Wie kann ich unabhängig von Portalen nach Immobilien suchen?" finden Sie hilfreiche Tipps und Informationen für die Immobiliensuche unabhängig von Onlineportalen.
Die Berechnungen der Rendite und anderer Kennzahlen ist das wichtigste überhaupt. Eine Immobilie, die sich nicht rentiert, sollte nicht gekauft werden. Beherrschen Sie die Grundlagen der Immobilieninvestments und lernen Sie die Berechnungen durchzuführen. Einige hilfreiche Artikel für erfolgreiches Investieren in "Betongold" können Sie in unserem Ratgeber finden:
Nachdem Sie nun eine Strategie haben, die passende Immobilie gefunden und die zugehörige Rendite sowie den Cashflow berechnet haben, sollten Sie alle erhältlichen Unterlagen, Daten und Dokumente, die Sie über das Objekt erhalten können, sorgfältig prüfen. Eine gründliche und sorgfältige Grundlage ist notwendig, damit Sie ein Investment nicht nur kurzfristig, sondern auch langfristig richtig einschätzen können. Gehen Sie kein Risiko ein und erhöhen Sie Ihre Chancen, dass sich Ihr Objekt auch wirklich lohnen wird.
Gut geeignete Informationsquellen sind z.B. Mieterlisten, Grundrisspläne und Protokolle, die darüber Aufschluss geben, welche Altlasten und Probleme das Objekt mit sich trägt. Schauen Sie sich auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung an. Die wichtigsten Unterlagen, die Sie benötigen, finden Sie nachfolgend:
Wenn Sie am Kauf einer Eigentumswohnung interessiert sind, dann sind für Sie die nachfolgenden Informationen ebenfalls interessant:
Generell gilt, je mehr Unterlagen der Verkäufer bereitstellen kann, umso besser für Sie als zukünftigen Besitzer der Immobilie. Greifen Sie auf Experten zurück und lassen Sie die Immobilie auf jeden Fall begutachten, der dafür ein Wertgutachten erstellen kann.
Sie haben nun die Strategie festgelegt, Lage und Cashflow, Rendite sowie alle Dokumente passen, dann steht nun eine ausführliche Besichtigung der Immobilie an. Als Investor können Sie davon ausgehen, dass Sie einige Immobilien besichten und Angebote abgeben müssen bevor überhaupt ein Deal zustande kommt. Hier gilt die Faustregel 100 - 10 - 3 - 1. 100 Immobilien besichtigen und einschätzen, mindestens 10 Angebote versenden, 3 werden akzeptiert und ein Objekt erhält (meist wegen der Finanzierung) den Zuschlag. Ist das Objekt aufgrund der Lage (Ballungsgebiet) besonders beliebt, dann können Sie aufgrund der Nachfrage aber eher mit 300 - 10 - 3 - 1 rechnen. Aber lassen Sie sich nicht entmutigen. Mit steigender Erfahrung steigt auch Ihre Fähigkeit attraktive Objekte schneller herauszufiltern. Lesen Sie auch unsere Tipps zur Kaufpreisverhandlung.
Ist die Finanzierung geregelt, der Immobilienkaufvertrag vom Notar beglaubigt und das Objekt übergeben, können Sie sich Gedanken darüber machen, Ihre erste Immobilie in einigen Jahren aufzuwerten oder eine Mietanpassung durchzuführen. Gestalten Sie die Immobilie nach Ihren Vorstellungen, schlagen Sie den größtmöglichen Gewinn daraus und halten Sie die Augen gleichzeitig nach neuen Investment Immobilien offen.