Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses werden Sie als Käufer in der Regel auch ein Teil einer Eigentümergemeinschaft. Dadurch ergeben sich einige Rechte und Pflichten über die Sie sich vorab informieren sollten. Mit dem nachfolgenden Artikel möchten wir Ihnen ein paar wichtige Informationen über die Eigentümergemeinschaft bereitstellen, damit Sie einschätzen können, was mit dem Kauf des Eigentums auf Sie zukommen könnte. Dabei behandeln wir die folgenden Themen:
Durch den Kauf einer Wohnung (z.B. in einem Mehrfamilienhaus) oder eines Reihenhauses werden Sie meist automatisch auch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Mit diesem Begriff wird rechtlich gesehen die "Gesamtheit aller Wohneigentümer innerhalb einer Wohnanlage" beschrieben. Die Gemeinschaft besteht also aus den einzelnen Wohnungseigentümern (WEG), die eine gemeinsame Wohnanlage bewohnen.
Die Abkürzung "WEG" sollte allerdings nicht mit dem Wohnungseigentumsgesetz verwechselt werden, welches ebenfalls mit "WEG" abgekürzt wird.
Mit dem Kauf der Wohnung bzw. des Reihenhauses werden Sie nicht nur Teil der Eigentümergemeinschaft, sondern auch ein Miteigentümer der kompletten Immobilie. Welchen Anteil Sie an der Immobilienanlage besitzen, wird anhand der Quadratmeterzahl Ihres Eigentums und der Gesamtgröße der Anlage berechnet. Als Teil der Eigentümergemeinschaft erhalten Sie eine Stimme bei der Eigentümerversammlung und können so mitentscheiden, was mit der Immobilie passieren soll. Das bedeutet aber auch, dass Sie sich immer mit den Miteigentümern absprechen müssen und Maßnahmen nicht wie mit einer eigenen Immobilie einfach auf eigene Faust durchführen (lassen) können. Muss z. B. das Dach erneuert oder die gemeinsame Heizungsanlage modernisiert werden, dann muss dies von allen Eigentümern gemeinsam besprochen und beschlossen werden. Um den Überblick zu behalten, bestimmt die Eigentümergemeinschaft in der Regel einen Verwalter, der alle Eigentümer auch zur regelmäßigen Eigentümerversammlung einlädt. Hierbei werden dann die anstehenden Maßnahmen, Probleme, Vorschläge und andere Themen rund um die Immobilie besprochen und gemeinsame Beschlüsse in einem Protokoll dokumentiert.
Bereits vor dem Kauf sollten Sie sich auf jeden Fall die letzten Eigentümerversammlungsprotokolle anschauen, da darin alle angesprochenen, geplanten oder auch bereits beschlossene Maßnahmen festgehalten sind, die für die Immobilie anstehen. An den Protokollen können Sie auch gut die Struktur der Gemeinschaft erkennen und sich ein besseres Bild über die Eigentümer machen. Gibt es Querulanten in der Gemeinschaft, die immer querschießen und einem den Spaß langfristig verderben können oder funktioniert die Gemeinschaft als Einheit, zielorientiert und kommt schnell zu sinnvollen Ergebnissen? Es lohnt sich auf jeden Fall immer einen genauen Blick in die Protokolle zu werfen, um genau zu wissen, was auf Sie zukommen könnte.
Welche Rechte und Pflichten für die einzelnen Eigentümer mit dem Kauf einer Eigentumswohnung oder einem Reihenhaus einhergehen, ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgehalten. Des Weiteren sind in diesem Gesetz auch die Vorgaben über die Verwaltung der Immobilie sowie die Aufgaben des Verwaltungsbeirats geregelt. Das Wohnungseigentumsgesetz wurde im Jahre 1951 veröffentlicht und im Jahre 2014 in Teilen überarbeitet. Um den heutigen Standards zu entsprechen, wurde zuletzt im Jahre 2020 eine Reform des WEG durchgeführt.
Als Miteigentümer einer Immobilie erwerben Sie zwar Teile an der Immobilie, jedoch müssen manche Räume, wie z.B. ein Waschkeller, gemeinschaftlich genutzt werden. Aus diesem Grund wird häufig eine Teilungserklärung aufgesetzt, in der das Gemeinschaftseigentum, Teileigentum und das Sondereigentum genau festgehalten sind. Erst durch die Aufteilung in diese Sparten kann genau errechnet werden, wer sich in welcher Höhe für anfallende Kosten beteiligen muss.
Wie das Wort schon sagt, steht Gemeinschaftseigentum allen Eigentümern der Eigentümergemeinschaft zur Verfügung und ist allen Miteigentümern zugänglich. Als Gemeinschaftseigentum gelten z.B.
Davor haben diese noch zum Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers gezählt und jeder konnte diese individuell gestalten. Aufgrund des Richterspruchs ist dies nun allerdings nicht mehr möglich, da Fenster und Türen nun als Gemeinschaftseigentum behandelt werden.
Sollten Sie diese dennoch eigenmächtig tauschen, kann die Eigentümergemeinschaft Sie zum Rückbau auf eigene Kosten verpflichten.
Wenn Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt wurden, dann werden die dafür anfallenden Kosten unter allen Eigentümern aufgeteilt. Die Aufteilung erfolgt dabei anhand des Miteigentumanteils des jeweiligen Eigentümers. Diese müssen zuvor natürlich gemeinsam im Rahmen einer Eigentümerversammlung offiziell beschlossen werden. Gemeinschaftliche Bereiche wie z.B. eine Waschküche, ein gemeinsamer Swimming-Pool oder eine für alle zugängliche Dachterasse müssen entsprechend in der Teilungserklärung genau bestimmt werden.
Prüfen Sie als Käufer einer Eigentumswohnung die bestehende Teilungserklärung ganz genau und überlegen Sie, ob Sie mit den dortigen Bestimmungen leben können.
Neben dem Gemeinschaftseigentum, welches Sie mit den Miteigentümern teilen, gibt es auch Flächen oder Bereiche an der Immobilie, die nur Ihnen gehören. Die Wohnung oder das Reihenhaus an sich werden zum "Sondereigentum" gezählt. Alle zur Wohnung gehörenden, aber nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wie z.B. ein Kellerraum oder ein Garagenstellplatz, werden Alleineigentum genannt. Sonder- und Alleineigentum ergeben zusammen Ihr Teileigentum an der Immobilie.
Neben der Eigentumswohnung bzw. dem Reihenhaus an sich werden auch alle sonstigen Eigentümer als Sondereigentum bezeichnet, die nur Ihnen als einzelnen Eigentümer gehören. Sie können dieses nach eigenem Gutdünken verändern, etwas entfernen oder auch hinzufügen, solange sich kein Miteigentümer der Wohnanlage daran stört oder es die Außenansicht der Immobilie nicht verändern würde. Als Sondereigentum zählen auch:
Wenn Eigentum nur von einem Miteigentümer genutzt werden darf, obwohl dies zum Gemeinschaftseigentum gehört, dann besitzt dieser Sondernutzungsrechte daran. Dies kommt besonders häufig vor, wenn ein Mehrparteienhaus z.B. einen Garten oder eine Terasse hat, die als Gemeinschaftseigentum gelten, aber nur vom Eigentümer mit der Eigentumswohung im Erdgeschoss genutzt werden darf.
Wenn Sie sich eine Eigentumswohnung mit Zugang zum Garten kaufen möchten, sollten Sie unbedingt die Nutzungsrechte in der Teilungserklärung genau prüfen und entscheiden, ob diese wirklich Ihren Vorstellungen entsprechen.
Als Ersteigentümer einer Wohnanlage kann der Bauträger bestimmte Eigentumsbestandteile im Gemeinschaftseigentum belassen und die entsprechenden Eigentümer mit Sondernutzungsrechten ausstatten. Dies kommt besonders häufig bei Gärten, Terassen oder auch bei oberirdischen KFZ-Stellplätzen vor. Immer dann, wenn Sondereigentum nicht sinnvoll umsetzbar oder aber vom teilenden Eigentümer nicht gewünscht ist, werden Sondernutzungsrechte vergeben. Sie ersetzen quasi das Sondereigentum.
In einer Teilungserklärung ist die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie die Rechte und Pflichten der einzelnen Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft festgehalten. Sie ist ein sehr wichtiger Teil der Vereinbarungen in einer Eigentümergemeinschaft, da darin sämtliche Regelungen hinsichtlich der Aufteilung des Eigentums (Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, Teileigentum) niedergeschrieben sind und sich alle Eigentümer darauf berufen können. Nur mit einer Teilungserklärung ist es möglich, dass einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt werden können, die wie jeder Bestandteil der Teilungserklärung von einem Notar notariell beurkundet werden müssen. Erst mit der Teilungserklärung können die Eigentumswohnungen einzeln verkauft werden. Ein Wohnungskäufer hat darauf keinen Einfluss, da die Teilungserklärung in der Regel vor dem Kauf der Wohnungseinheiten aufgesetzt wird. Folgende Bestandteile sind in einer solchen Erklärung enthalten:
Die Teilungserklärung ist auch Basis für die spätere Verteilung der Kosten für das Gemeinschaftseigentums. Des Weiteren geht aus ihr hervor, welche Abstellräume oder Kellerabteile zu welcher Eigentumswohnung gehört und nur von diesem Eigentümer genutzt werden dürfen. Klauseln in der Teilungserklärung, die nicht den Vorgaben des WEG entsprechen, sind rechtlich nicht bindend und somit unwirksam. Gemäß §5 Abs. 2 WEG werden Gebäudeteile, die
"für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen"
niemals als Sondereigentum behandelt. Die Aufnahme von anderslautende Klauseln in die Teilungserklärung und somit ins Grundbuch sind unzulässig.
Abhängig davon, welche Maßnahmen Sie durchführen möchten und welche Miteigentümer davon betroffen wären, ist ein Beschluss von der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Manche Änderungen müssen sogar zwangsweise von einem Notar notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.
Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz werden in der Gemeinschaftsordnung (GemO) alle Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer festgehalten, die das grundsätzliche Zusammenleben miteinander sowie die Organisation der Wohnanlage betreffen. Sie sind an den Besitz gebunden und gelten auch dann noch, wenn eine Wohnung verkauft wird. Wird von den Eigentümern keine eigene Gemeinschaftsordnung vereinbart, dann gelten die Bestimmungen aus dem Wohnungseigentumsgesetz. In einer Gemeinschaftsordung können z.B. die folgenden Fragen geklärt werden:
Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung muss von allen Eigentümern in der Eigentümerversammlung einstimmig beschlossen und durch einen Notar notariell beglaubigt werden. Bei größeren Eigentümergemeinschaften kann es sich deswegen als durchaus schwierig erweisen, weitreichende Änderungen an der Gemeinschaftsordnung herbeizuführen. Die Regeln wurden von allen Eigentümern gemeinsam aufgestellt und meist haben die Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran, dass diese weiterhin so bestehen bleiben. Es ist also ungemein wichtig, dass Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung die Gemeinschaftsordnung genau prüfen und sich fragen, ob Sie mit den darin festgehaltenen Vorgaben konform sind. Wenn die Ordnung z.B. strenge Regelungen hinsichtlich der Hausmusik vorsieht, dann kann sich dies für einen Berufsmusiker als sehr beeinträchtigend erweisen.
Während die Gemeinschaftsordnung die grundsätzlichen Rechte und Pflichten der Eigentümer in der Hausgemeinschaft regelt, werden in der Hausordnung von den Eigentümern die Regelungen für den Alltag in einer Wohnanlage festgelegt. Wird eine Wohnung vom Eigentümer vermietet, dann sind auch die Mieter an diese Ordnung gebunden. Gemäß §21 WEG ist die Erstellung einer Hausordnung für eine ordnungsgemäße Verwaltung unbedingt notwendig. Die Hausordnung regelt was in der Wohnanlage erlaubt ist, z.B.:
Sämtliche Regelungen müssen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und dürfen diesen nicht widersprechen. Hält sich z.B. ein Mieter dauerhaft nicht an die Hausordnung, dann riskiert er zunächst abgemahnt und später sogar gekündigt zu werden.
Im Wohnungseigentumsgesetz ist vorgegeben, dass jede Eigentümergemeinschaft eine Hausverwaltung benötigt. Die Hausverwaltung versucht die verschiedenen Interessen aller Eigentümer unter einen Hut zu bringen und alle anfallenden, laufenden Geschäfte der Eigentümergemeinschaft zur Zufriedenheit aller Eigentümer abzuwickeln. Die Hausverwaltung (Immobilienverwalter) wird von der Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich ausgewählt und übernimmt alle organisatorischen sowie sonstigen Aufgaben der Eigentümergemeinschaft. Hierzu zählen Tätigkeiten wie z.B. der Hausmeisterservice, die Beauftragung von Unternehmen für notwendige Reparaturen oder auch die jährliche Kostenabrechnung. Auch soll der Immobilienverwalter die Eigentümer bei Fragen zum Gemeinschaftseigentum beraten und die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse in die Praxis umsetzen.
Des Weiteren erstellt der Immobilienverwalter einen jährlichen Wirtschaftsplan sowie die Wohngeldabrechnung für alle Eigentümer. Die Unterlagen werden in der Regel vor einer Eigentümerversammlung erstellt und den jeweiligen Eigentümer zugesandt. Diese können die Unterlagen dann in Ruhe prüfen und ggf. noch vor der Versammlung korrigieren lassen. Die Unterlagen müssen auch jederzeit beim Immobilienverwalter eingesehen werden können. Sofern keine Korrekturen notwendig sind, werden der Verwaltungsbeirat und die Hausverwaltung dann bei der jährlichen Eigentümerversammlung von den Eigentümer entlastet. Das bedeutet, dass der zuvor erstellte Wirtschaftsplan sowie die Wohngeldabrechnung von den Eigentümern bestätigt werden und der Verwalter für sein Handeln freigezeichnet wird. Er kann im Nachgang dann nicht mehr dafür belangt werden.
Der Immobilienverwalter verwaltet nur den gemeinschaftlichen Besitz. Für die Verwaltung von Sondereigentum ist allein der einzelne Eigentümer zuständig. Er ist dafür verantwortlich und muss sich selbst darum kümmern. Dies gilt auch sowohl für die organisatorischen als auch die finanziellen Aufwendungen z.B. für Reparaturen oder notwendige Instandhaltungsmaßnahmen am Sondereigentum.
Zur Kontrolle und Unterstützung des Immobilienverwalters können die Eigentümer einen sogenannten Verwaltungsbeirat einberufen. Er ist kein handelndes Organ und hat keine Befugnis die Eigentümergemeinschaft nach außen zu vertreten. Sofern die Gemeinschaftsordnung dies zulässt, kann für diese ehrenamtliche Tätigkeit auch ein Miteigentümer von der Eigentümergemeinschaft eingesetzt werden. In der Regel besteht der Verwaltungsbeirat aus 3 Personen (1 Vorsitzender und 2 Beisitzern), kann aber durch einen einstimmigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft auf eine Person reduziert werden. Als Hilfs- und Kontrollgremium nimmt der Beirat nur eine ergänzende Funktion war. Zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirats gehören gemäß § 29 Abs.2 WEG die Prüfung der Jahresabrechnungen und des Wirtschaftsplans, die Abzeichnung der Eigentümerversammlungsprotokolle (erhalten nur dann Rechtsgültigkeit) oder auch die Moderation zwischen Immobilienverwalter und Eigentümer.
In einer Eigentümerversammlung werden alle wichtigen Themen besprochen, die die Eigentümergemeinschaft betreffen. Sie beschließt u. a. alle Maßnahmen, die mit der Instandhaltung oder der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums zu tun haben. Wenn z.B. die Fassade erneuert/verändert, eine neue Heizungsanlage eingebaut oder das Dach erneuert werden soll, dann muss dies von der Eigentümerversammlung vorab beschlossen werden. Die Versammlung wird je nach Bedarf, jedoch mindestens einmal jährlich, von der Hausverwaltung einberufen. Diese bereitet die Versammlung vor und setzt die zu besprechenden Themen auf die Tagesordnung.
Welchen Stimmanteil ein Eigentümer in der Versammlung besitzt, wird in der Teilungsklärung festgehalten. So haben Eigentümer mit größeren Wohnungen einen größeren Stimmanteil als Eigentümer mit einer kleineren Wohnung. Damit ein Beschluss von der Eigentümerversammlung rechtswirksam ist, müssen Eigentümer mit mindestens 50% Stimmanteil an der Versammlung teilnehmen. Sollen am Gebäude bauliche Veränderungen vorgenommen werden, dann müssen diese einstimmig beschlossen werden. Für Maßnahmen zur Sanierung oder Instandhaltung des Gebäudes ist bereits ein Mehrheitsbeschluss (mehr als 50% Stimmanteil) ausreichend.
Des Weiteren werden auf einer Eigentümerversammlung auch die folgenden Themenpunkte besprochen:
Wurde erstmal ein Mehrheitsbeschluss gefasst, dann gibt es kaum Möglichkeiten dagegen vorzugehen. Sie können diesen nur noch prüfen, ob ein Formfehler begangen wurde und der Beschluss somit rechtlich unwirksam ist. Wenn Sie also mit einem Themenpunkt nicht einverstanden sind, dann sollten Sie unbedingt vor der Abstimmung mit den anderen Eigentümern über das Thema reden und versuchen soviele Stimmanteile wie möglich auf Ihre Seite zu ziehen. Generell sollten Sie sich als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft aber kompromissbereit zeigen und nicht versuchen nur Ihre eigenen Interessen durchzusetzen. Besonders wenn Sie später eigene Anliegen vorbringen möchten, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass auch die anderen Eigentümer darauf eingehen und versuchen werden einen Kompromiss zu finden.
Gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) wird in einer Betriebskostenabrechnung festgehalten, welchen Anteil der anfallenden Kosten ein Eigentümer bzw. ein Mieter einer Eigentumswohnung zu entrichten hat. Die laufenden Nebenkosten für den Unterhalt der Eigentumswohnung müssen dabei in Kosten für die Eigentümergemeinschaft (z.B. die Kosten für das Verwalterhonorar) und in Kosten für die allgemeine Nutzung (=Betriebskosten), wie z.B. die Abholung von Müll, unterteilt werden. Die Betriebskostenverordnung gibt exakt vor, welche Nebenkosten als Betriebskosten anzusehen sind.
Es gilt zu beachten, dass nur die Betriebskosten an den Mieter der Eigentumswohnung weiterberechnet werden dürfen. In der Regel wird eine Wohngeldabrechnung vom Immobilienverwalter so gestaltet, dass die Betriebskosten sehr einfach extrahiert und an den Mieter weiterbelastet werden können.
In einem Jahreswirtschaftsplan werden alle Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft aufgeführt, die innerhalb eines Jahres anfallen. Dem Jahreswirtschaftsplan muss in der Eigentümerversammlung von allen Eigentümern akzeptiert werden, wodurch diese sich verpflichten, den jeweilig anfallenden Betrag über das Wohngeld zu entrichten. Neben den laufenden Betriebskosten werden mit dem Wohngeld auch meist Rücklagen für größere Instandhaltungsmaßnahmen abgedeckt. Der Jahreswirtschaftsplan beinhaltet sowohl einen Gesamtwirtschaftsplan, der für die gesamte Eigentümergemeinschaft gilt, als auch einen Einzelwirtschaftsplan für den jeden einzelnen Eigentümer. Er gilt für das laufende Kalenderjahr bis zum Beschluss des nächsten Wirtschaftsplans. Die Kosten werden in der Regel anhand des Miteigentumsanteils auf alle Eigentümer verteilt.
Das Wohngeld (oder auch "Hausgeld" genannt), welches von den einzelnen Eigentümern bezahlt werden muss, wird unter anderem aus diesen Faktoren zusammengesetzt:
Im Wohngeld ist keine Grundsteuer für das Wohneigentum enthalten, da dies von den einzelnen Eigentümern selbst an das Finanzamt abgeführt werden muss.
Wird die Heizanlage gemeinschaftlich genutzt, dann werden auch die Heizkosten mit dem Wohngeld abgerechnet. Um später keine böse Überraschung zu erhalten, sollten Sie also auch unbedingt prüfen, welche Nebenkosten im Wohngeld enthalten sind.
Einen Teil des entrichteten Wohngeldes können Sie als Eigentümer bei der Steuer als haushaltsnahe Dienstleistung absetzen (20 % der Arbeits- und Fahrtkosten). Hierbei gilt zu beachten, dass die Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung bzw. in der Rechnung des Dienstleisters separat ausgewiesen sein müssen. Absetzen können Sie z.B.
Lassen Sie sich vom Immobilienverwalter die Kosten für die haushaltsnahen Dienstleistungen bescheinigen, damit Sie diese später in Ihrer Steuererklärung geltend machen können. Die Kosten für die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft sowie die Kosten für einen Gutachter können nicht über die Steuer abgesetzt werden.
Wenn Sie in eine bestehende Eigentümergemeinschaft einziehen, dann sind meist schon einige Versicherungen von der Gemeinschaft abgeschlossen worden. Aus diesem Grund sollten Sie überprüfen, welche Versicherungen bereits bestehen. Diese müssen Sie dann nicht mehr selbst abschließen, weswegen Sie sich das Geld dafür sparen können. Gemäß § 21 Absatz 5 Punkt 3 WEG muss jede Eigentümergemeinschaft über eine Wohngebäudefeuerversicherung verfügen. Des Weiteren gibt der Gesetzgeber vor, dass die Eigentümergemeinschaft über eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht verfügen muss. Alle gemeinschaftlichen Versicherungen werden von der Hausverwaltung abgeschlossen und sind in der Regel im Wohngeld enthalten, das Sie als Eigentümer entrichten müssen.
Eine Glasversicherung sowie eine Elektronikversicherung ist meistens Sache des jeweiligen Eigentümers und wird nicht durch die gemeinschaftlichen Versicherungen abgedeckt. Sind im Wohngebäude größere Glasflächen oder Aufzuganlagen, dann sollten Sie unbedingt prüfen, ob hierfür eine gemeinschaftliche Versicherung abgeschlossen wurde. Eine Beschädigung daran kann große Kosten hervorrufen, die der Verursacher dann zu tragen hat.
Eine weitere überlegenswerte Versicherung stellt die Hausgeldausfallversicherung dar, die dann eintritt, wenn einer der Miteigentümer das Wohngeld nicht mehr zahlen kann. Auch eine Rechtsschutzversicherung kann für die Eigentümergemeinschaft von Vorteil sein. Diese tritt ein, wenn rechtliche Auseinandersetzungen mit Dritten entstehen.
Bitte beachten Sie, dass diese nicht eintritt, wenn solche Auseinandersetzungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft entstehen. Hierfür benötigen Sie eine private Rechtsschutzversicherung.
Die meisten Reibungspunkte entstehen bei der Frage, wie die anfallenden Gemeinschaftskosten auf die einzelnen Eigentümer aufgeteilt werden. Ist z.B. ein Aufzug im Wohngebäude vorhanden, dann wird dieser nur selten bis gar nicht vom Eigentümer der Erdgeschosswohnung benutzt. Durch das im WEG festgehaltene Solidaritätsprinzip ist dieser aber dennoch verpflichtet sich an den Kosten für den Aufzug zu beteiligen. Wenn bestimmte Eigentümer eine Anlage im Wohngebäude nicht nutzen und auch nicht an den Kosten beteiligt werden sollen, dann kann das Solidaritätsprinzip über eine entsprechend formulierte Teilungserklärung ausgesetzt werden. Besteht in der Teilungserklärung noch keine entsprechende Passage, dann kann diese von der Eigentümerversammlung mit einem Mehrheitsbeschluss aufgenommen werden.
Es muss dabei allerdings beachtet werden, dass kein Eigentümer dadurch willkürlich benachteiligt wird und dass die ordnungsgemäße Verwaltung des Wohngebäudes weiterhin gegeben ist.
Eine Aussetzung des Solidaritätprinzips kann z.B. auch bei der Verteilung der Kosten für eine Tiefgarage vorgenommen werden. Sind mehr Stellplätze als Wohnungen vorhanden, dann sollten die Kosten dafür getrennt und basierend auf der Teilungserklärung abgerechnet werden.
Ein weiterer Reibungspunkt in Eigentümergemeinschaften stellen die Kosten für die Pflege der Grünflächen und Gärten oder auch die Nutzung von Gemeinschaftsflächen dar. Wenn ein Eigentümer Sondernutzungsrechte für bestimmte Gartenteile besitzt, dann muss er selbst für alle dafür anfallenden Kosten aufkommen. Anderslautende Vereinbarungen müssen über die Teilungserklärung explizit festgehalten werden. Was auf gemeinschaftlichen Grünflächen erlaubt oder verboten ist, wird in der Hausordnung festgehalten. So kann es z.B. sein, dass bestimmte Grünflächen erst gar nicht betreten werden dürfen oder auch das Spielen auf Spielplätzen nur zu bestimmten Uhrzeiten erlaubt ist. Wenn Sie möchten, dass Ihre Kinder auch auf den Grünflächen spielen dürfen, dann müssen Sie womöglich eine Änderung der Teilungserklärung erwirken, was über die Eigentümerversammlung möglich ist. Hierfür ist eine Zweidrittelmehrheit notwendig. Für die Änderung der Hausordnung reicht bereits eine einfache Mehrheit aus.
Wenn einer Eigentumswohnung auch eine Grünfläche zugeordnet ist, dann hat der Eigentümer das alleinige Recht zu entscheiden, wie er diese Grünfläche gestalten und nutzen möchte. Diese Freiheit endet allerdings dann, wenn z.B. in der Teilungserklärung festgehalten wurde, wie hoch eine Hecke oder ein Rankgitter für Kletterpflanzen sein darf. Der Eigentümer ist verpflichtet sich an die Vorgaben zu halten.
Aber nicht nur Gestaltungsfragen können für Ärger in einer Eigentümergemeinschaft sorgen. Häufig gilt auch der verursachte Lärm oder das Entstehen von unangenehmen Gerüchen (z.B. durchs Grillen) als Streitursache. Verlegen Sie Ihre Garten- oder Balkonparty nach 22 Uhr lieber nach drinnen, um den gemeinschaftlichen Hausfrieden zu wahren. Alternativ können Sie auch Ihre Nachbarn dazu einladen an der Party teilzuhaben, dann haben diese keinen Grund sich zu beschweren.
Neben den oben genannten Gründen führen auch immer wieder Uneinigkeiten über die Notwendigkeit von Reparatur- oder Sanierungsmaßnahmen zu Spannungen unter den Miteigentümern. Besonders häufig kommt es zu Streitigkeiten, wenn gemeinschaftlichen Rücklagen für die vorgesehenen Maßnahmen nicht ausreichen und noch weiteres Kapital eingebracht werden muss. Der Verwalter muss dann eine Sonderumlage festlegen, womit die Sanierungsarbeiten abgedeckt werden können. Kann oder will ein Eigentümer den erforderlichen Betrag nicht beisteuern, dann sind weitere Probleme innerhalb der Gemeinschaft vorherbestimmt.
Auch der Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses wird im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Das Gesetz besagt, dass vor dem Verkauf einer Eigentumswohnung innerhalb einer Wohneigentumsanlage zunächst die schriftliche Zustimmung des zuständigen Immobilienverwalters angefordert werden muss. Durch diese Maßnahme soll die Eigentümergemeinschaft vor einem unseriösen Käufer geschützt werden.
Rücklagen, die vor dem Verkauf vom verkaufenden Eigentümer gebildet wurden, gehen auf den neuen Eigentümer über. Beim Immobilienverwalter können Sie sich eine Wohngeldabrechnung besorgen, aus der zeitanteilig klar wird, welche Kosten von Ihnen und welche auf den zukünftigen Besitzer fallen. So können Sie sich das Guthaben vom Käufer Ihrer Eigentumswohung zurückholen. Sondereinlagen, die vor dem Verkauf der Immobilie bereits von der Eigentümerversammlung beschlossen wurden, gehen auf den neuen Eigentümer über und müssen nicht mehr vom Verkäufer getragen werden. Hat der bisherige Eigentümer noch Wohngeldrückstände, dann müssen diese ebenfalls vom neuen Eigentümer übernommen werden.
Aus diesem Grund sollten Sie als Käufer einer Eigentumswohnung oder eines Reihenhauses immer aufpassen und die Versammlungsprotokolle genau studieren! Anderfalls kann das vermeintliche Schnäppchen schnell zur Kostenfalle werden.