Wer heutzutage eine Immobilie kaufen möchte, der muss sich als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben und kann nicht umgangen werden. Mit dem nachfolgenden Artikel möchten wir Ihnen als Käufer einer Immobilie zeigen, was Sie dabei beachten müssen.
Das Grundbuch ist ein vom Grundbuchamt geführtes, juristisches Bestandsverzeichnis, welches alle bebauten und unbebauten Grundstücke eines Gemeindebezirks ausweist. Auf dem Grundbuchblatt wird unter anderem festgehalten, wem eine Immobilie und das dazugehörige Grundstück gehört. Des Weiteren gibt das Grundbuch Auskunft über die Lage und Größe, Nutzungs- und Nießbrauch- sowie Pfandrechte eines Grundstücks. Aufgeteilt wird das Grundbuch in das Bestandsverzeichnis sowie drei sogenannte Abteilungen.
Als Käufer sind Sie darauf angewiesen, dass Sie als neuer Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen werden. Nur durch die Eintragung in Abteilung 1 des Grundbuchs gelten Sie als tatsächlicher Eigentümer der Immobilie. Über die Abteilungen 2 und 3 erhalten Sie als Käufer Auskunft über mögliche Belastungen eines Grundstücks.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, dann ist es ausgesprochen wichtig, dass Sie vor dem Kauf Einsicht ins Grundbuch erhalten. Nur so können Sie feststellen, ob für das Grundstück bzw. für die Immobilie irgendwelche Lasten in Form von Grundschulden oder lebenlanger Anspruch auf Wohnrecht von Dritten bestehen. Denn diese wären für Sie als neuer Eigentümer auch nach dem Kauf bindend. Während sich Wohnrechte im Normalfall nicht auflösen lassen, kann eine Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden. Die Löschung einer Grundschuld erfolgt durch den Verkäufer der Immobilie. Sofern keine entsprechende Einträge vorliegen, wird das Grundstück als "lastenfrei" bezeichnet.
Als Käufer einer Immobilie sind Sie in Bezug auf die finanziellen Belastungen zunächst auf die Aussagen des Verkäufers angewiesen. Klarheit kann nur ein Grundbuchauszug schaffen, da darin alle Belastungen für das Grundstück aufgeführt sind. Nach §892 des bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) haben Beschränkungen von Rechten an Grundstücken nur dann Bestand, wenn diese auch im Grundbuch eingetragen oder Ihnen als Käufer bekannt sind. Dabei ist es ausreichend, wenn der Verkäufer Sie vor dem Kauf entsprechend informiert.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, dann benötigen Sie in der Regel ein Darlehen von Ihrer Bank, um den Kauf auch wirklich stemmen zu können. Damit die Bank Ihnen das Darlehen gewährt, müssen Sie eine Sicherheit erbringen. Dies erfolgt in der Praxis über die Grundpfandrechte wie die Grundschuld oder früher auch die Hypothek. Die Eintragung einer Grundschuld erfolgt in Abteilung 3 des Grundbuchs. Durch die Eintragung einer Grundschuld schützt sich die Bank davor den geliehenen Betrag für die Finanzierung Ihrer Immobilie zu verlieren, sofern Sie das Darlehen nicht zurückzahlen können.
Falls es tatsächlich zu einem kompletten Zahlungsausfall kommen sollte, kann die Bank ihre Forderungen über eine Zwangsversteigerung ausgleichen. Die bei der Zwangsversteigerung entstehenden Verkaufserlöse werden dabei mit den Forderungen aus dem Kreditvertrag verrechnet. Sofern vom Erlös ein Rest übrig bleiben sollte und keine anderen Gläubiger vorhanden sind, erhalten Sie als Eigentümer der Immobilie diesen.
Eine Alternative zur Eintragung einer Grundschuld oder einer Hypothek kann auch das Erbringen anderer Sicherheiten oder die Finanzierung des Kaufs ohne Fremdkapital sein. In der Praxis kommt dies jedoch nur sehr selten vor.
Beim Kauf einer Immobilie kommen Sie in der Regel mit drei verschiedenen Eintragungen im Grundbuch in Berührung:
Nachfolgend haben wir Ihnen einen kurzen Überblick über den Ablauf eines Immobilienkaufs zusammengestellt:
Um den Vorgang zu beschleunigen, ist es immer hilfreich und sinnvoll sämtliche geforderten Unterlagen zügig bei den jeweiligen Stellen einzureichen und den vereinbarten Kaufpreis zeitnah nach Auszahlung des Kredits durch die Bank an den Verkäufer zu bezahlen.
Wenn eine Änderung oder eine Eintragung ins Grundbuch erfolgen soll, dann fallen hierfür Gebühren an. Diese setzen sich aus dem Entgelt für das Grundbuchamt sowie den Gebühren für den Notar zusammen. Beide hängen vom jeweiligen Geschäftswert einer Immobilie ab. Der Gebühr für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch wird der Kaufpreis der Immobilie zugrunde gelegt. Die Höhe der Grundschuld wiederum richtet sich nach der Höhe des Kredits, den Sie als Käufer bei Ihrer Bank aufnehmen. Grundsätzlich können Sie für die Kaufnebenkosten ca. 1,5 % - 2 % des Kaufpreises kalkulieren.
Beispiel 1
Eine Familie kauft ein Haus auf dem Land. Der Kaufpreis der Immobilie liegt bei 240.000 €. Als Grundschuld wird ein Betrag in Höhe von 200.000 € veranschlagt. Der Kaufvorgang wird über ein Notaranderkonto durchgeführt.
| Leistung | Betrag |
| Beurkundung des Kaufvertrags (doppelter Satz 20/10) | 1.070,00 € (Notar) |
| Eintrag des Eigentümerwechsels (einfacher Satz 10/10) | 535,00 € (Grundbuchamt) |
| Beurkundung der Grundschuld (einfacher Satz 10/10) | 435,00 € (Notar) |
| Eintrag der Grundschuld (einfacher Satz 10/10) | 435,00 € (Grundbuchamt) |
| Kaufvollzug (halber Satz 05/10) | 267,50 € (Notar) |
| Gebühr Notaranderkonto (halber Satz 05/10) | 267,50 € (Notar) |
| Betreuungsgebühr (halber Satz 05/10) | 267,50 € (Notar) |
| Beglaubigung der Unterschriften (2x 02/10-Satz, max. 130,00 €) | 260,00 € (Notar) |
| = Gesamtkosten netto | = 3.537,50 € |
| + 19 % Umsatzsteuer | + 672,13 € |
| = Gesamtkosten brutto | = 4.209,63 € |
Den genannten Gebühren aus der Übersicht liegt die Gebührenordnung aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) zugrunde. Darin werden die Gebühren für bestimmte Geschäftswerte vorgegeben. Des Weiteren gibt es Bestimmungen für Notare und das Grundbuchamt, die besagen, in welchen Fällen ein halber, einfacher oder doppelter Satz berechnet werden darf.
Wie zuvor beschrieben, fallen für die Eintragung einer Grundschuld nicht unerhebliche Kosten an. Je nachdem kann es sich für Sie als Käufer lohnen eine bestehende Grundschuld vom Verkäufer zu übernehmen, sofern das damit verbundene Darlehen bereits abgezahlt wurde und er die Grundschuld noch nicht gelöscht hat. Die Grundschuld wird dann entsprechend an Sie übertragen. Hierfür sollte die Höhe der eingetragenen Grundschuld natürlich ungefähr der Grundschuld entsprechen, die Sie für Ihren eigenen Kredit im Grundbuch hinterlegen müssen. So lässt sich einiges an Gebühren sparen, wie das nachfolgende, an oben angelehnte Beispiel zeigt.
Beispiel 2
| Leistung | Eintragung ins Grundbuch | Übertragung des bestehenden Eintrags |
| Beurkundung der Grundschuld (einfacher Satz 10/10) | 435,00 € (an den Notar) | - |
| Eintrag der Grundschuld (einfacher Satz 10/10) | 435,00 € (an den Notar) | - |
| Abtretungserklärung der alten Bank (02/10-Satz - nur Unterschriften | - | 87,00 € (an den Notar) |
| Eintrag des Gläubigerwechsels (halber Satz 05/10) | - | 217,50 (an das Grundbuchamt) |
| = Gesamtkosten netto | 870,00 € | 304,50 € |
| + 19 % Umsatzsteuer | 165,30 € | 57,86 € |
| = Gesamkosten brutto | 1.035,30 € | 362,36 € |
Wie Sie sehen, können die Gebühren durch die Abtretung der Grundschuld an den Käufer erheblich sinken und Sie können bares Geld sparen. In der Praxis kommt dies allerdings nicht so häufig vor, da es zuviele Beteiligte gibt, die der Abtretung zustimmen müssen. Meist verlangt die kreditgebende Bank von Ihnen, dass Sie die Eintragung einer neuen Grundschuld vornehmen lassen. Bei der Anschlussfinanzierung sieht dies schon anders aus, aber auch hier kommt es immer auf den jeweiligen Fall an. Da erst alle Beteiligten überzeugt werden müssen, sollten Sie abwägen, ob sich der Zeitaufwand für Sie lohnt.
Die Löschung einer Grundschuld aus dem Grundbuch erfolgt nicht automatisch nach Rückzahlung des Immobilienkredits, sondern muss manuell beim Grundbuchamt beantragt werden. Die Löschung kann dabei sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer ausgehen.