Für Investoren sind Zwangsversteigerungen (ZVG) von Immobilien sehr interessante Möglichkeiten, um neue Immobilien ins Portfolio aufzunehmen. Aber anders als viele glauben, findet nicht bei jeder Zwangsversteigerung ein Versteigerungsverfahren beim Amtsgericht statt, wo Sie einfach hingehen und ein Angebot abgeben können. Viele Objekte werden bereits vorab über eine außergerichtlichen Einigung verkauft. In diesem Artikel möchten wir Ihnen näherbringen, was Sie über Zwangsversteigerungen und dessen Ablauf wissen müssen. Hierbei behandeln wir die folgenden Themen:
Eine Zwangversteigerung kann mehrere Ursachen und Gründe haben. Meist kann der Eigentümer der Immobilie seine Schulden bei der Bank nicht mehr abzahlen, hat ein Insolvenzverfahren angemeldet oder ist andersweitig verschuldet. In solchen Fällen kann der Gläubiger, dem der Eigentümer das Geld schuldet, beim Amtsgericht ein Zwangsversteigerungsverfahren beantragen, um so die Schulden eintreiben zu lassen.
Des Weiteren sind auch sogenannte Teilungsversteigerungen nicht unüblich. Diese erfolgen meist in Erb- oder Scheidungsfällen, sofern keine Einigung unter den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft erzielt werden kann. Durch die Versteigerung der Immobilie kommt es dann zu einer Aufhebung der Eigentümergemeinschaft und jeder Miteigentümer wird ausbezahlt. Dieses Verfahren muss von einem Mitglied der Eigentümergemeinschaft beantragt werden.
Gerichtstermine bei denen eine Zwangsversteigerung erfolgt, werden im Onlineportal (ZVG Online bzw. ZVG-Portal) des jeweiligen Amtsgerichts veröffentlicht. Darüber lassen sich viele Informationen zum Objekt, wie z.B. der vom Gutachter festgelegte Verkehrswert, abrufen. Da die Nachfrage nach Wohnraum aktuell sehr hoch ist, richten viele ihren Blick auf dieses Portal und versuchen so günstig eine Immobilie zu erwerben. Dies hat zur Folge, dass der Preis oft in die Höhe getrieben wird und Objekte so auch mal über dem Marktwert verkauft werden. Informieren Sie sich also vor dem Termin sehr genau über die Immobilie und überlegen Sie sich eine Preishöhe zu welcher sich der Kauf noch rentiert. Führen Sie auch eigenständige Recherchen durch, denn der vom Gericht ermittelte Verkehrswert deckt sich nicht immer mit der Realität, da hierbei meist nur oberflächliche Verfahren benutzt werden, die nicht sämtliche Aspekte erfassen.
Die eigentliche Versteigerung im Amtsgericht ist in der Regel nur der letzte Schritt in einem langen Zwangsversteigerungsverfahren. Im Optimalfall schaffen Sie es als Investor sich vor der anstehenden Versteigerung mit den Gläubigern und dem Eigentümer über einen außergerichtlichen Verkauf zu einigen. Informationen über anstehende Verfahren können Sie z.B. über Ihre Kontakte bei der Bank oder Insolvenzvollstreckern erhalten. Die Verhandlungen mit den Eigentümern kann aber mitunter schwierig verlaufen, da diese meist nicht verkaufen möchten, sondern dazu gezwungen werden.
Für die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung müssen Sie 3 Tage vor dem Termin einen Betrag in Höhe 10 % des ermittelten Verkehrswertes als Sicherheit vor Gericht überweisen. Da die Rücküberweisung mitunter einige Wochen dauern kann, sollten Sie sich also gut überlegen, ob Sie am Verfahren teilnehmen oder nicht. Überlegen Sie sich vorab auch eine Strategie, wie Sie auf das Objekt bieten möchten. Passen Sie diese an die Situation und an die Strategien der anderen Teilnehmer an.
Für das Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes gibt es keine Haftung. Das bedeutet, dass Sie als Erwerber für die Mängel, die erst nach dem Gerichtstermin auffallen, selbst haften. Aus diesem Grund ist die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung stets ein Risikogeschäft und muss vorher genau geprüft und geplant werden.