Wenn Sie auf der Suche nach einer Wohnung oder einem Haus sind oder Ihre Immobilie verkaufen möchten, dann kann es als Laie sehr schwer sein, den Wert der Immobilie richtig einzuschätzen. An dieser Stelle kann Ihnen ein Sachverständiger weiterhelfen. Dieser ermittelt fachgerecht den Wert der Immobilie und weist Sie auf mögliche Mängel hin. In diesem Artikel erklären wir, weshalb Sie einen Gutachter zur Bewertung einer Immobilie benötigen, woran Sie einen guten Gutachter erkennen und was genau er prüft. Die folgenden Themen werden wir dabei behandeln:
Wer eine Immobilie kaufen oder auch verkaufen möchte benötigt Klarheit, wenn es darum geht den Wert des Objekts zu ermitteln und den Kaufpreis einschätzen zu können. Ein Wertgutachten von einem unabhängigen Sachverständigen dient hierbei sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer als Sicherheit. Ein Immobiliengutachter sorgt für eine faire und gerichtsfeste Berechnungsgrundlage, die bei unterschiedlichen rechtlichen Auffassungen (beim Kauf/Verkauf einer Immobilie, bei Scheidungen oder auch bei Erbschaften) Klarheit schaffen kann.
Insbesondere beim Hausverkauf sollten Sie niemals auf ein Wertgutachten durch einen unabhängigen Immobiliengutachter verzichten, da Sie zum Einen dem Interessenten ein gutes Gefühl von Sicherheit geben und zum Anderen Ihre Preisforderung für den Verkauf Ihrer Immobilie bekräftigen können.
Da der Begriff "Immobiliengutachter" keine geschützte Berufsbezeichnung ist und sich theoretisch jeder diesen Begriff verwenden darf, sollten Sie die Qualifikationen und Fähigkeiten eines Sachverständigen vorab genau prüfen. Folgende Punkte sollten Sie dabei besonders beachten:
Fragen Sie den Sachverständigen danach, sofern er keine Informationen oder Nachweise veröffentlicht hat (z.B. auf seiner Webseite). Kann er Ihnen keine Nachweise erbringen, dann suchen Sie lieber nach einem anderen.
Grundsätzlich unterscheiden sich Immobiliensachverständige in drei Qualifikationsstufen:
Meistens werden im Alltag die beiden Begriffe von den meisten Menschen gleich verwendet. Es erstellen zwar beide Gutachten, die den Wert oder den Zustand einer Immobilie festhalten, aber dennoch besteht zwischen den beiden Begriffen ein Unterschied:
Gemäß §194 Baugesetzbuch (BauBG) ermittelt ein Immobiliengutachter den Verkehrswert einer Immobilie oder unbebauten Grundstücks. Mit dem Verkehrswert ist der Kaufpreis gemeint, den eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Haus zum Zeitpunkt der Gutachtenserstellung erwirtschaften könnte. Zur fachgerechten Erstellung eines Immobiliengutachtens gibt es 3 Verfahren:
Zunächst verschafft sich der Bausachverständige einen detaillierten Überblick über die Ausstattung und den Zustand der Immobilie. Auf dieser Basis berechnet er den Verkehrswert. Besonders werden dabei auf die nachfolgenden Punkte geachtet:
Es kann viele unterschiedliche Gründe geben, weshalb ein Käufer oder Verkäufer ein Gutachten beauftragen könnte. Bei folgenden Szenarien sollten Sie einen Gutachter hinzuziehen:
Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten kann nur von öffentlich bestellten und vereidigten oder von staatlich anerkannte Bausachverständigen erstellt werden. Bei einem Wertgutachten muss im Einzelfall entschieden werden, ob nur ein freier Immobiliengutachter oder ein vereidigter Sachverständiger beauftragt wird. Für ein Kurzgutachten gilt dasselbe und ist bei Verkaufsüberlegungen besonders empfehlenswert. Ein Schadensgutachten (Mängeldokumentation) wird von einem vereidigten Sachverständigen durchgeführt.
Wenn von einem Vollgutachten die Rede ist, dann handelt es sich um ein gerichtesfestes Gutachten, das von einem vereidigten Sachverständigen nach bestimmten Formvorschriften erstellt wurde. Hierbei handelt es sich um die detaillierteste Form eines Immobiliengutachtens, die schnell einen Umfang von 50 Seiten oder mehr erreichen kann. In einem Vollgutachten werden alle Aspekte berücksichtigt, die auf den Marktwert eines Hauses oder einer Wohnung Einfluss nehmen können. Da ein solches Gutachten viel Aufwand bedeutet, ist auch mit höheren Kosten zu rechnen. Nur ein Vollgutachten wird vor Gericht bzw. von den Behörden anerkannt und kommt deswegen bei nachfolgenden Fällen in Frage:
Bei einem Kurzgutachten wird der Immobilienwert nur überschlagen. Grundsätzlich werden auch hier vom Immobiliengutachter die Regeln zur Anfertigung eines Verkehrswertgutachtens befolgt, jedoch entfallen einige Schritte, weswegen es nicht ganz so umfangreich ausfällt. Die Prüfung des Grundbuchauszugs, die Berechnung der Grundfläche oder auch die Bewertung des Lageplans werden hierbei nicht durchgeführt. Ein Kurzgutachten beauftragen Sie nur dann, wenn Sie einen groben Überblick über den Wert einer Immobilie erhalten möchten. In den folgenden Fällen ist ein Kurzgutachten sinnvoll:
Der Umfang eines Kurzgutachtens kann je nach Anbieter unterschiedlich ausfallen. Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen sich vor Beauftragung über die Ausführlichkeit beim Gutachter zu informieren.
Gehen Sie die nachfolgenden Checkliste durch, wenn Sie auf der Suche nach einem Immobiliengutachter sind und eine Hilfestellung benötigen:
Für die Ermittlung des Wertes Ihrer Immobilie benötigt der beauftragte Immobilienmakler einige Unterlagen über das Objekt. Wenn Sie sich ein Vollgutachten erstellen lassen, müssen Sie damit rechnen wesentlich mehr Nachweise erbringen zu müssen. Erkundigen Sie sich beim Gutachter, welche Unterlagen er für den Termin benötigt.
In der Regel werden die folgenden Unterlagen für ein Vollgutachten benötigt:
Unterlagen, die Sie nicht gleich zur Verfügung gestellt werden können, können Sie auch kurzfristig nachreichen.
Je nach Art und Umfangs fallen für die Beauftragung eines Immobiliengutachtens unterschiedlich hohe Kosten an. Grundsätzlich können Sie mit folgenden Werten rechnen:
Lassen Sie sich Kostenvoranschläge für das Gutachten erstellen, um das Preis-Leistungsverhältnis unterschiedlicher Immobiliengutachter vorab vergleichen zu können.