In diesem Artikel möchten wir Ihnen Makro- und Mikrolage näherbringen und Ihnen erklären worauf Sie beim Standort einer Immobilie achten müssen. Beiden Lagen sind wichtige Standortfaktoren bei der Standortanalyse und Bewertung von Immobilien. Anhand der nachfolgenden Themen erhalten Sie wichtige Informationen, die Ihnen helfen sollen, den richtigen Standort auszuwählen, so dass sich Ihre Investition langfristig nicht als Flaute entpuppt.
Die Lage ist eines der wichtigsten Kriterien, wenn es darum geht eine Immobilie zu kaufen. Ob sich Ihr Immobilieninvestment wirklich lohnen wird, ist stark von der Lage des Objekts ab. Dies liegt daran, dass Sie zwar alle Faktoren am Objekt (wie Aussehen oder Ausstattung) nachträglich noch beeinflussen können, die Lage jedoch nicht.
Grundsätzlich wird bei der Standortanalyse die Lage in zwei Standort-Faktoren geteilt: Makrolage und Mikrolage. Während man bei der Mikrolage eher die kleineren Aspekte betrachtet, sind bei der Makrolage eher die größeren interessant. Jede Stadt, jedes Viertel oder sogar jede Straße ist von anderen Merkmalen geprägt und sollte deswegen entsprechend eingeordnet werden. Eine Stadt kann zwar ein allgmein wirtschaftsstarker Standort sein, wenn allerdings einige Stadtteile weniger gefragt sind, wird sich das auf die Wertentwicklung der Objekte dieser Stadteile auswirken.
Beide Lagen spielen eine wichtige Rolle bei der Bestimmung des Werts einer Immobilie. Eine günstige Mikrolage kann den Wert einer Immobilie steigern, indem sie den Wohnkomfort und die Bequemlichkeit erhöht. Eine gute Makrolage kann die Nachfrage nach Immobilien erhöhen, was zu einer Wertsteigerung führt.
In der Makroanalyse wird das große Ganze erfasst und analysiert. Das kann z.B. eine Region, eine Stadt oder ein ganzer Stadtteil sein. Während Sie als Investor die freie Wahl hinsichtlich der Standortwahl haben, sind Sie als Mieter oder Selbstnutzer meist an bestimmte Faktoren gebunden (z.B. durch die Nähe zur Arbeitsstätte). Als Investor können Sie also den perfekten Makrostandort auswählen und dort investieren.
Ganz oben auf der Liste der wichtigsten Faktoren, sollte die Infrastruktur sein. Die Infrastruktur einer Stadt ist bei der Makrolage besonders wichtig. Sind in der Nähe viele Einkaufsmöglichkeiten, Bildungseinrichtungen, Ärzte, Restaurants und ausreichend Freizeitangebote vorhanden? Ist eine gute Anbindung an den Nahverkehr bzw. den öffentlichen Verkehr (Zug, Bus, Bahn, usw.) vorhanden?
Ein weiterer wichtiger Faktor der Makroanalyse stellt die Wirtschaftskraft eines Standorts dar: Gibt es viele Arbeitsplätze bei unterschiedlichen Arbeitgebern in der Nähe oder einen Großkonzern bei dem viele Einwohner beschäftigt sind? Wie hoch ist die Arbeitslosigkeit? Ist der Standort attraktiv für Pendler, Studenten und Touristen?
Die Makrolage betrachtet also das Umfeld im weiteren Sinne sowie die wirtschaftlichen und strukturellen Faktoren einer Immobilie. Sie beeinflusst den langfristigen Wert einer Immobilie und kann ihre Rendite im Laufe der Zeit stark beeinflussen.
In der Mikroanalyse wird die direkte Umgebung der Immobilie betrachtet. Die umgebende Straße und die direkte Nachbarschaft sind hierbei ausschlaggebende Faktoren, die eine gute oder schlechte Mikrolage ausmachen. Denn schließlich können Sie die Attraktivität der umliegenden Gebäude nicht beeinflussen oder diese einfach umgestalten. Bei der Anlayse der Mikrolage sollten Sie sich also die folgenden Fragen stellen:
Mit Hilfe solcher Fragen können Sie in der Mikroanalyse ergründen, herausfinden für welche Mieter die Immobilie von Interesse sein könnte und welche Strategie Sie zur Maximierung der Mieteinnahmen anwenden können.
Nicht nur die Umgebung, sondern auch das Innere eines Objekts haben Auswirkungen auf die Attraktivität und werden in der Mikrolage behandelt. Eine Wohnung im Erdgeschoss beispielsweise ist meist unbeliebter als eine höher gelegene Wohnung mit Balkon zur ruhigen Gartenseite. Diese dürfte deutlich mehr Interessenten anlocken.
Mit der Mikrolage wird also das engere Umfeld eines Objekts betrachtet. Die Nähe zu öffentlichen Einrichtungen sowie die Attraktivität der direkten Umgebung spielen dabei eine große Rolle. Sie ist wichtig, da sie direkten Einfluss auf den Wohnkomfort und die Alltagstauglichkeit einer Immobilie hat.
Wenn Sie die Makro- als auch die Mikrolage analysieren, können viele Einflussfaktoren einen Ausschlag geben. Grundsätzlich sollten Sie erstmal festlegen, welche Grundanforderungen und Erwartungen Sie an die Immobilie und dessen Umgebung haben. Die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel wird im Zentrum einer Stadt besser ausgebaut sein als weiter außerhalb. Eine ruhige Lage werden Sie eher etwas außerhalb einer Stadt finden.
Als Investor ist es allerdings am wichtigsten, dass das Objekt und dessen Lage zu Ihrer Vermietungsstrategie passt. Ein Objekt, dass in idyllischer Lage am Waldrand ohne Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln werden Sie wahrscheinlich eher an ein Seniorenpärchen als an Studenten vermieten können. Auch eine vorbereitete, WG-taugliche Aufteilung der Räumlichkeiten wird hierbei nicht helfen.
Wenn Sie also planen eine Immoblie zu kaufen, dann sind eine vorangegangene Planung und Bewertung der Lage ein absolutes Muss. Die nachfolgende Checkliste soll Ihnen dabei helfen, die Immobilie mittels Standortanalyse richtig einzuordnen:
| Checkliste Mikrolage | Checkliste Makrolage |
| Sind Geschäfte für den täglichen Bedarf in der Nähe? | Sind Verkehrsanbindungen (Autobahnen, Zugverbindungen, Flughafen) in der Nähe? |
| Wie ist die Nähe zur Infrastruktur (Schulen, Ärzte, usw.)? | Wie stark sind die öffentlichen Verkehrsmittel ausgebaut? |
| Welche Dienstleistungen werden in der Umgebung angeboten? | Wie stehts um die Wirtschaftskraft und die Arbeitslosigkeit? |
| Sind Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten in der Nähe vorhanden? | Wie ist die Bevölkerung strukturiert? |
| Wie nah sind die Anbindungen zum öffentlichen Nahverkehr? | Wie ist die voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung? |
| Wie weit ist das Objekt vom Ortskern entfernt? | Wie gut ist die Infrastruktur (Geschäfte, Schulen, Behörden,..) ausgebaut? |
| Wie ist die nachbarschaftliche Attraktivität? | Wie ist die politische Situation? |
| Wie ist die Bebauungsdichte und der Straßenlärm? | Wie ist die soziale Situation (Studentenstadt, Familien, ...)? |
Ein Lagerating ist eine Bewertung oder Einschätzung der Qualität eines Standorts für eine bestimmte Art von Nutzung. Es kann von Immobilienexperten, Maklern, Analysten oder anderen Fachleuten erstellt werden, um potenziellen Investoren, Entwicklern oder Nutzern dabei zu helfen, fundierte Entscheidungen über den Kauf, die Entwicklung oder die Nutzung einer Immobilie zu treffen.
Bei der Lage-Bewertung wird nicht nur zwischen Mikrolage und Makrolage unterschieden, sondern auch nach A, B und C Lagen eingeteilt. Einige Experten verwenden auch C-Standorte.
Ein renommiertes Analyseunternehmen gliedert die deutschen Standorte zum Beispiel wie folgt:
Aber nicht nur ganze Städte oder Regionen werden in Bestlage, guter Lage, durchschnittlicher und einfacher Lage kategorisiert. Es findet auch eine Unterteilung innerhalb einzelner Orte oder Städte statt. Schließlich macht es einen riesigen Unterschied, ob sich eine Immobilie im Villenviertel oder im Studentenviertel einer Stadt befindet. Auch die Beliebtheit einiger Viertel oder sogar einzelne Straßen hat Einfluss auf den Immobilienwert und seine weitere Wertentwicklung.
Es ist zu beachten, dass nicht immer eine 1A-Lage im Zentrum einer Großstadt die rentabelste Investition ist, da der Quadratmeterpreis entsprechend hoch ist. Wer nach einer rentablen Kapitalanlage sucht, sollte auf die Mietrendite achten.
Die Suche nach dem perfekten Immobilienstandort gestaltet sich mitunter sehr schwierig. Es gibt Immobilien mit guter Makrolage und einer guten Mikrolage oder auch andersherum. In der Praxis zeigt der Markt allerdings, dass Käufer und Mieter eher mit einer schlechten Mikrolage und einer guten Makrolage konform gehen als mit einer guten Mikrolage und einer schlechten Makrolage.
Besitzt eine Stadt oder eine Region eine schlechte Makrolage (eine schwache Wirtschaft, eine schlechte Verkehrsanbindung und eine hohe Arbeitslosigkeit), dann wird die weitere Entwicklung höchstwahrscheinlich weiterhin negativ verlaufen. Eine schlechte Mikrolage (fehlende Parkplätze, wenige Einkaufsmöglichkeiten, etc.) kann sich jedoch verhältnismäßig schnell ändern und wieder positiv werden.
Insgesamt lässt sich sagen, dass eine gute Mikrolage besser ist als eine schlechte Makrolage. Im Idealfall liegt allerdings beides auf gleich hohem Niveau. Die Mikro- und Makrolage ist zwar ein wichtiger Faktor, wenn es um die Rentabilität einer Immobilie oder eines Objekts geht, jedoch hängt diese nicht ausschließlich davon ab. Es kommt vor allem auf das Verhältnis zwischen Investitionskosten und den Mieteinnahmen an. Damit die Vermietung einer Immobilie rentabel ist, sollte die Mirko und die Makrolage genau analysiert werden und die Vermarktungsstrategie auf die jeweilige Zielgruppe angepasst werden.