Sie haben eine Immobilie, die Sie verkaufen oder auch kaufen möchten? Dann ist ein Kaufvertrag die Grundlage für eine sichere Eigentumsübertragung. In einem Kaufvertrag sind alle relevanten Details festgehalten, worauf sich die beiden Parteien geeinigt haben und sich später drauf berufen können. Der Kaufvertrag verpflichtet den aktuellen Eigentümer sein Eigentum an den Käufer zu übertragen und den Käufer den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen. Wenn die Übertragung eines Grundstücks erfolgt, dann muss eine notarielle Beurkundung durch einen Notar stattfinden, damit der Kaufvertrag rechtswirksam wird.
Mit dem nachfolgenden Artikel möchten wir Ihnen näherbringen, was bei einem Kaufvertrag wichtig ist und welche Dokumente Sie beim Notar benötigen werden. Folgende Themen werden wir dabei behandeln:
Mit einem Kaufvertrag verpflichten sich beide Parteien zu einem Rechtsgeschäft und erhalten gleichtzeitig rechtliche Sicherheit. Er ist der wichtigste Part bei einem Immobilienkauf bzw. -verkauf, da darin sämtliche, zwischen beiden Parteien vereinbarten Bedingungen und Regelungen rechtlich bindend festgehalten werden. Durch einen Kaufvertrag verpflichtet sich der Käufer die vereinbarte Summe an den Verkäufer zu bezahlen und die gekaufte Sache abzunehmen. Der Verkäufer verpflichtet sich die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängeln sowie die Eigentumsrechte an den Käufer zu übertragen (§433 BGB).
Der Kaufvertrag muss schriftlich zwischen beiden Parteien festgehalten und von einem Notar beglaubigt werden. Laut §311b Absatz 1 Satz 1 BGB ist die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags bei einem Immobilienkauf die Grundlage für einen rechtswirksamen Eigentümerwechsel. Ohne diese ist eine Eigentumsübertragung nicht möglich.
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, dann ist, bevor Sie diese auf dem Markt anbieten können, eine entsprechende Vorbereitung notwendig. Sie benötigen einerseits die notwendigen Dokumente (wie den Grundriss, den Lageplan, die Flurkarte, die Eigentümerversammlungsprotokolle und die Teilungserklärung) sowie andererseits eine Bewertung Ihrer Immobilie, die Ihnen einen Überblick über den Wert der Immobilie verschaffen soll. Ein Energieausweis ist ebenfalls zwingend erforderlich und muss dem Käufer unaufgefordert vorgelegt werden. Sobald Sie alle notwendigen Informationen und Dokumente zusammengetragen haben, können Sie eine Verkaufsstrategie für die Immobilie festlegen und diese entsprechend am Markt anbieten.
Nachdem Sie einen potentiellen Käufer gefunden und sich mit ihm geeinigt haben, kann ein Notar mit der Aufsetzung des Vertrags beginnen. Sollte sich die Vertragsunterzeichnung aufgrund offener Finanzierungsfragen seitens des Käufers verzögern, dann könnte es Sinn machen einen Vorvertrag ihm abzuschließen. In einem Vorvertrag wird z.B. festgehalten, dass der Käufer die Immobilie nach endgültiger Klärung der Finanzierung auch tatsächlich kaufen wird sowie dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit nicht an einen anderen Interessenten verkaufen darf. Dies soll beiden Seiten mehr Sicherheit bei einem solchen Rechtsgeschäft geben und die möglichen Konsequenzen festlegen, sofern es nicht zur Unterzeichnung des Hauptvertrags kommen sollte.
Wie auch der eigentliche Kaufvertrag muss auch der Vorvertrag von einem Notar notariell beurkundet werden, um rechtswirksam zu sein. Wichtig zu wissen ist, dass der Käufer bis zur Beurkundung des Vorvertrags ohne Begründung vom Kauf zurücktreten kann. Wer den Notar auswählt, ist letztlich unerheblich, da er ohnehin zur Neutralität gegenüber beiden Parteien verpflichtet ist. Die Abrechnung durch den Notar erfolgt nach festen Gebührensätzen, die im Gerichts- und Notargesetz festgehalten sind.
Der Kaufvertrag wird in der Regel vom Notar aufgesetzt und beim Notartermin zur Unterschrift durch beide Parteien vorgelegt. Damit er den Vertrag vorbereiten kann, benötigt er folgende Informationen:
Ein Kaufvertrag enthält alle Informationen und Absprachen, die zwischen den beiden getroffen wurden. Laut Gesetz muss ein Immobilienkaufvertrag mindestens folgende Angaben vorweisen:
Im Vertrag werden auch mögliche Erschließungskosten für das Grundstück sowie Vorkaufsrechte des Verkäufers, der Gemeinde oder eines Mieters festgehalten. Besondere Beachtung sollte der Part mit den Mängeln finden. Diese sollten möglichst genau und ausführlich beschrieben sein.
Beim Kauf einer Eigentumswohnungswohnung in einem Wohnkomplex werden Sie automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, da Sie Anteile an einem Gemeinschaftseigentum erwerben. Ein solcher Kaufvertrag sollte zusätzliche folgende Angaben enthalten:
Kommt es zum Kauf eines Grundstücks, dann sollten im Kaufvertrag zusätzlich zu den allgemeinen Vorgaben folgende Anhaben enthalten sein:
Nachdem der Vertrag vom Notar erstellt wurde, übersendet er den Entwurf an die beiden Vertragsparteien. Diese haben nach dem Beurkundungsgesetz nun mindestens 14 Tage Zeit, um den Kaufvertrag zu prüfen und die wirtschaflichen sowie finanziellen Konsequenzen noch ein letztes Mal vor Unterzeichnung des Vertrags zu überdenken. Dies ist der letzte Zeitpunkt, um alle Details im Vertrag noch einmal gründlichst zu überprüfen. Folgende Inhalte sollten unbedingt enthalten sein:
Alle wichtigen Dokumente, die Teil des Vertrags werden sollen, müssen dem Notar unbedingt vorab vorgelegt und von ihm eingesehen werden. Bei Eigentumswohnungen in einem größeren Wohnkomplex sind unbedingt die oft sehr umfangreichen Teilungserklärungen beizulegen. Sie beschreiben unter anderem den Miteigentumsanteil oder die Sondernutzungsrechte (z.B. für Garagen, Terassen oder Gartenanteile).
Beim Termin zur Unterzeichnung der Verträge müssen die Vertragsparteien einen gültigen Personalausweis oder einen Reisepass zur Identifizierung mitbringen. Handelt es sich um eine juristische Person, dann ist zusätzlich ein Handelsregisterauszug als Nachweis der Identität und der Vertretungsberechtigung erforderlich.
Sie haben einen notariell beglaubigten Immobilienvertrag unterschrieben? Dann ist eine Kündigung des Vertrags nicht so einfach möglich. Bei neugebauten Immobilien gibt es ein gesetzliches Rücktrittsrechts, wenn sich herausstellen sollte, dass die Immobilie erhebliche Mängel aufweist, die vor der Übergabe nicht bekannt waren. Die Mängel müssen auch innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren auftreten und angezeigt werden.
Beim Verkauf einer Bestandsimmobilie werden etwaige Gewährleistungsansprüche im Kaufvertrag meist durch die sinngemäße Vereinbarung "gekauft wie gesehen" ausgeschlossen. Dies gilt allerdings nur, wenn dem Käufer die Mängel bekannt sind. Hatte der Verkäufer Kenntnis von erheblichen Mängeln und hat diese vor dem Verkauf arglistig verschwiegen, dann kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Unter arglistig versteht man, dass der Verkäufer unkorrekte Angaben zur Immobilie macht oder deren Falschheit für möglich halten könnte. Allerdings muss Kenntnis und Vorsatz des Verkäufers vom Käufer erstmal nachgewiesen werden, was sich in der Praxis als recht schwierig erweist.
Der Verkäufer kann vom Vertrag zurücktreten, wenn der Käufer den vereinbarten Kaufpreis nicht bzw. nicht zu den vereinbarten Termin zahlt. Der Käufer haftet unter Umständen mit seinem gesamten Vermögen bis hin zur Zwangsvollstreckung, sofern er nicht in der Lage sein sollte, den Kaufpreis aufzubringen.