Wenn Sie eine Immoblie erwerben, die keinen eigenen Zugangsweg besitzt und nur über das Grundstück eines Nachbars erreichbar ist, dann werden Sie zwangsläufig mit dem Wegerecht konfrontiert. Mit dem Wort "Wegerecht" wird das Recht beschrieben, das Eigentum eines anderen Eigentümers zu betreten, um darüber zum eigenen Eigentum zu gelangen. Mit dem nachfolgenden Artikel möchten wir die folgenden Fragen aufgreifen:
Mit "Wegerecht" wird das Recht bezeichnet, das Grundstück eines anderen zu betreten, um auf das eigene, anliegende Grundstück zu gelangen. Es entsteht, wenn z. B. ein Grundstück in zwei Grundstücke aufgeteilt wird und einer der beiden Grundstückseigentümer keinen eigenen Zugang zu einem öffentlichen Weg besitzt. Es wird dabei zwischen herrschendem und dienenden Grundstück unterschieden. Ein Grundstück wird als dienendes Grundstück bezeichnet, wenn dieses vom anderen Grundstückseigentümer durchlaufen werden muss und einen Zugang zum öffentlichen Wegenetz besitzt. Ein Grundstück ohne Zugang zu öffentlichen Wegen wird als herrschendes Grundstück oder auch Hinterlegergrundstück bezeichnet.
Das Wegerecht wird grundlegend in zwei Arten unterteilt: Das Gehrecht und das Fahrrecht. Liegt lediglich ein Gehrecht vor, dann darf das Grundstück nur zu Fuß überquert werden. Gilt stattdessen ein Fahrrecht, dann darf auch ein Fahrzeug wie ein Auto bei der Überquerung verwendet werden.
Die Begründung eines Wegerechts kann sowohl privatrechtlicher als auch öffentlich-rechtlicher Natur sein. Ein öffentlich-rechtliches Wegerecht wird von der zuständigen Gemeinde oder der Stadtverwaltung festgelegt und besagt, dass ein Grundstückseigentümer beispielsweise einen Parkplatz für einen Nachbar bereitstellen muss. Es wird stets als Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen.
Die Begründung eines privatrechtlichen Wegerechts kann hingegen auf unterschiedlichen Wegen erfolgen:
Nachfolgend haben wir Ihnen einige Fälle zusammengestellt, bei denen Sie mit dem Wegerecht in Berührung kommen können.
| Bei der Teilung eines Grundstücks in 2 Grundstücke | Wenn ein Grundstück geteilt wird, dann sollten beide Grundstücke über einen Zugang zu öffentlichen Wegen verfügen, damit der jeweilige Eigentümer sein Grundstück auch erreichen kann. In einigen Fällen ist dies jedoch nicht möglich, weswegen ein Wegerecht vereinbart/festgelegt werden muss. Hierfür bietet sich die Bestellung einer Grunddienstbarkeit an. |
| Bei der Finanzierung eines Grundstücks | Durch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit oder Baulast im Grundbuch bzw. im Baulastenverzeichnis kann der Wert des dienenden Grundstücks sinken. Vor der Finanzierungszusage der Bank wird diese folglich prüfen, ob für das Grundstück ein Wegerecht besteht bzw. bevorstehen könnte. |
| Bei der Bebauung eines Grundstücks | Besteht für ein Grundstück ein Wegerecht und es soll nun eine Immobilie auf dem Gelände entstehen, dann muss der Weg zum herrschenden Grundstück zwingend in die Planung eingebunden werden. Dieser darf zur die neue Immobilie nicht beeinträchtigt werden. |
| Beim Verkauf einer Immobilie bzw. eines Grundstücks | Wenn ein Wegerecht nach dem Verkauf einer Immobilie weiterhin bestehen soll, da muss dieses als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden. Des Weiteren muss das Wegerecht entsprechend in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Ist dies nicht der Fall, dann kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten und eine Rückabwicklung fordern. |
| Bei der Bewertung eines Grundstücks | Wenn ein Grundstück von einem Sachverständigen bewertet werden soll, dann ist es natürlich wichtig zu wissen, ob ein Wegerecht für das Grundstück besteht. Dies ist ein nicht unerheblicher Fakt, da er den Wert einer Immobilie beeinflussen kann. |
| Beim Bau eines abschließbaren Tores an der Einfahrt zur Straße | Wenn der Eigentümer des dienenden Grundstücks ein abschließbares Tor errichten möchte, dann ist er gezwungen dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks einen Schlüssel auszuhändigen, so dass er weiterhin sein Grundstück erreichen kann. |
Besitzt ein Grundstück keinen eigenen Zugang zu einem öffentlichen Weg, dann kann der Eigentümer des herrschenden Grundstücks ein Notwegerecht beim Eigentümer des dienenden Grundstücks einfordern. Gemäß §917 BGB ist der Eigentümer des dienenden Grundstücks verpflichtet, den Notweg zu dulden. Kommt der Eigentümer des dienenden Grundstücks seiner Pflicht nicht nach, dann darf das dienende Grundstück dennoch nicht einfach überquert werden. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks muss den Weg über das Gericht gehen und sein Recht einklagen. Nach §918 BGB erlischt die Pflicht zur Duldung, wenn der Eigentümer des dienenden Grundstücks die bisherige Zufahrt zum öffentlichen Weg willkürlich aufgehoben hat. Liegt kein Notwegerecht vor, dann gilt keine Pflicht zur Duldung. Es steht beiden Parteien dann frei, wie und zu welchen Konditionen ein Wegerecht vereinbart wird.
Das Gewohnheitsrecht reicht für das Verlangen nach Duldung nicht aus. Es muss eine entsprechende Vereinbarung zwischen beiden Parteien getroffen werden oder ein Notwegerecht vorliegen. Ein Gewohnheitsrecht entsteht, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks seine Immobilie jahrelang nur über das dienende Grundstück erreicht hat und dessen Eigentümer dies geduldet hat. Der Eigentümer des dienenden Grundstück kann die Überquerung allerdings jederzeit untersagen und die Duldung entziehen.
Als Käufer eines herrschenden Grundstücks, also ohne eigenen Zugang, sollten Sie auf keine rein mündliche Vereinbarung mit dem Eigentümer des dienenden Grundstücks treffen. Das Wegerecht und die damit einhergehenden Rechte sowie Pflichten sollten unbedingt schriftlich festgehalten werden, um spätere Missverständnisse bzw. rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Neben den Arbeiten zur Räumung und Pflege der Zuwegung fallen auch Kosten für die Instandhaltung an. Es muss unbedingt festgehalten werden, wer sich mit welchem Anteil an den Gesamtkosten für die Instandhaltung oder auch am Neubau der Zufahrt zu beteiligen hat. Des Weiteren sollte auch geklärt werden, wer von den jeweiligen Eigentümern wann für die Räumung von Schnee und Eis im Winter zuständig ist. Um generell spätere Missverständnisse oder Streitigkeiten zwischen beiden Parteien zu vermeiden, sollten alle Rechte und Pflichten stets schriftlich festgehalten werden!
Darüber hinaus sollten sich beide Eigentümer verpflichten, die gemeinsamen Wege pfleglich zu behandeln sowie die getroffenen Vereinbarungen über das Wegerecht einzuhalten. Ein eingeräumtes Wegerecht bedeutet nicht, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks dieses auf beliebige Weise ausüben darf. Er darf zum Beispiel sein Kraftfahrzeug nicht einfach auf der Zuwegung parken oder das auf der Zuwegung befindliche Eigentum des dienenden Grundstückeigentümers beschädigen oder beeinträchtigen. Etwaige Parkflächen sollten immer in der Vereinbarung festgehalten und entsprechend per Markierung gekennzeichnet werden.
Für die Einschränkung seines Grundstücks kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks eine Geld- oder Notwegerente als Nutzungsentschädigung verlangen, die der Eigentümer des herrschenden Grundstücks entsprechend zu entrichten hat. Ein Notwegerecht kommt zustande, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks seine Immobilie ausschließlich nur über das dienende Grundstück erreichen kann. Nach §917 BGB darf der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Freigabe des Weges nicht verweigern, ist aber berechtigt, dafür eine Notwegerente als Entschädigung vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu verlangen. Je mehr die Nutzung des dienenden Grundstücks durch das eingeräumte Wegerecht eingeschränkt wird desto höher kann die Entschädigung angesetzt werden.
Wenn eine Eintragung ins Grundbuch erfolgen soll, dann spricht man von einer sogenannten Grunddienstbarkeit. Diese wird im Grundbuch unter Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) eingetragen. Die Eintragung der Grunddienstbarkeit erfolgt über einen Notar, der die Eintragung für beide Parteien beim Grundbuchamt beantragt. Für die Eintragung benötigt der Notar unter anderem eine Bewilligungserklärung vom Eigentümer des dienenden Grundstücks sowie ein Lageplan, der den Verlauf des Wegerechts auf dem Grundstück aufzeigt.
In der Regel werden beim Notar auch die Vereinbarungen hinsichtlich der Art der Nutzung sowie des nutzenden Personenkreises genau festgehalten und notariell beglaubigt. Was in der individuellen Vereinbarung alles enthalten sein sollte, können Sie im vorherigen Absatz ("Was sollte u. a. in einer schriftlichen Wegerechtsvereinbarung festgehalten werden?") nachlesen.
Ja, in den meisten Fällen. Ein Wegerecht lässt den Wert eines dienenden Grundstücks in der Regel sinken, da dieses einen Teil seiner Fläche für das herrschende Grundstück bzw. für dessen Zuwegung bereitstellen muss. Die Bereitsstellung der Fläche für die Zuwegung schmälert die Nutzungsfläche des dienenden Grundstücks und somit auch dessen Wert. Aus diesem Grund muss das Wegerecht grundsätzlich bei der Bewertung eines Grundstücks berücksichtigt werden. Da der Wert des dienenden Grundstücks durch das Wegerecht niedriger ausfällt, kann zum Ausgleich eine Nutzungsentschädigung in Form einer Wegerente vereinbart werden. Diese steht dem Eigentümer des dienenden Grundstücks zu, die Höhe und die Zahlungshäufigkeit hängen jedoch von der getroffenen Vereinbarung ab, die beide Parteien unter sich ausmachen.
Der Wert des herrschenden Grundstücks (ohne eigenen Zugang) kann sich im Gegensatz zum Wert des dienenden Grundstücks bei einer Teilung des Gesamtgrundstücks steigern, da sich dieses zu dessen Gunsten auswirkt. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass das Wegerecht im Grundbuch eingetragen wird. Durch die im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit erhält der Eigentümer des herrschenden Grundstücks eine rechtliche Absicherung, so dass er immer zu seinem Grundstück gelangen kann. Dies ist ein Vorteil, sofern das herrschende Grundstück später mal verkauft werden soll. Wurde das Wegerecht lediglich durch eine privatrechtliche Vereinbarung vereinbart, dann wirkt sich das eher negativ auf den Wert des herrschenden Grundstücks aus, da die Vereinbarung beim Verkauf des Grundstücks erlischt und der neue Eigentümer diese dann neu verhandeln muss.
Zur Wertermittlung sollte stets ein Immobiliengutachter hinzugezogen werden, da dieser die Nutzung genau einschätzen und den passenden Wert ermitteln kann.
Neben dem Wegerecht können noch weitere Grunddienstbarkeiten vereinbart werden. Aus der jeweiligen Grunddienstbarkeit geht hervor, welche Rechte der Eigentümer des dienenden Grundstücks dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks gewähren muss. Folgende Grunddienstbarkeiten können neben dem Wegerecht ins Grundbuch eingetragen werden:
| Leitungsrecht | Damit der Eigentümer des herrschenden Grundstücks seine Immobilie auch mit Strom und Wasser versorgen bzw. das Abwasser entsorgen kann, wird zusätzlich zum Wegerecht meist auch ein Leitungsrecht zwischen beiden Parteien vereinbart. Dieses sieht vor, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstück Leitungen für Strom und (Ab-)Wasser unter dem dienenden Grundstück verlegen darf. |
| Bebauungsbeschränkung | Mit dieser Grunddienstbarkeit kann festgelegt werden, dass eine Immobilie auf dem jeweiligen Grundstück nur eine bestimmte Höhe gebaut werden darf. Diese Beschränkung kann auch strenger ausfallen als es im eigentlichen Bebauungsplan des Grundstücks vorgesehen ist. |
| Duldung von Lärm und Schmutz | Es kann vereinbart werden, dass der entstehende Lärm sowie die entstehende Verschmutzung geduldet wird und keine Unterlassungsklage erfolgen kann. |
| Überbaurecht | Dieses ermöglichst es einem Grundstückseigentümer, dass seine Immobilie in das Grundstück des anderen Eigentümers hineinragen darf. |
Grunddienstbarkeiten werden stets privatrechtlich zwischen zwei Eigentümern geschlossen. Darüber hinaus können aber auch Baulasten existieren, die nicht wie die Grunddienstbarkeiten im Grundbuch sondern im Baulastenverzeichnis festgehalten werden.
Wenn das Wegerecht im Grundbuch eingetragen werden soll, dann fallen hierfür Kosten an. Der Preis für die Eintragung richtet sich nach dem Bodenwert des zu belastenden Grundstücks. Angenommen das Grundstück besitzt einen Wert von 5.000 € , dann können Sie mit Ausgaben für die Eintragung des Wegerechts ins Grundbuch in Höhe von ca. 50 € bis 90 € rechnen. Hierin sind bereits die Kosten für einen Notar (unterscheiden sich je nach Bundesland) sowie weitere Kosten für Dokumente und Einsichten in bestimmte Papiere enthalten.
Der Eigentümer des dienenden Grundstücks kann für die Einräumung des Wegerechts vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks ein Entschädigung verlangen. Diese kann entweder durch eine Einmalzahlung oder durch eine regelmäßige Geldrente erfolgen, je nachdem was die beiden Parteien miteinander vereinbart haben.
Grundsätzlich empfehlen wir an dieser Stelle die Grundstücksbewertung durch einen Immobiliengutachter durchführen zu lassen. Durch den Sachverständigen ist eine faire und angemessene Entschädigung am ehesten gewährleistet.
Gesetzlich wird das Wegerecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (kurz: BGB) geregelt. Unter §1018 BGB findet man den Rahmen für die Grunddienstbarkeiten und unter §1090 ff. BGB den Rahmen für die beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten. Als beschränkt persönliche Dienstbarkeit wird z.B. das Nießbrauchrecht (§1030 BGB) angesehen, welches das Wegerecht für Personen regelt, die keine Grundstückseigentümer sind. In §1020 BGB werden die Grundstückseigentümer dazu angehalten, das Wegerecht in schonender Weise auszuüben. Unter §917 und §918 des BGBs wird das Notwegerecht definiert, welches bei Grundstücken ohne eigene Anbindung zum öffentlichen Wegenetz zum Tragen kommt. Mit dem Notwegerecht räumt der Gesetzgeber dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks das Recht ein, seine Immobilie auch ohne Zustimmung des Eigentümers des dienenden Grundstücks zu erreichen. Das Notwegerecht findet aber nur Anwendung, wenn das Hinterliegergrundstück nicht auf anderem Wege erreichbar wäre.
Wie weiter oben beschrieben, hat ein Wegerecht Einfluss auf den Wert einer Immobilie bzw. dessen Grundstücks. Somit hat das Wegerecht auch direkten Einfluss auf die Baufinanzierung eines Käufers. Welchen Einfluss das Wegerecht auf die Finanzierung hat, ist abhängig, ob es sich um ein dienendes oder ein herrschendes Grundstück handelt: