Wer in einer Eigentümergemeinschaft lebt, der hatte bestimmt schon mal mit den Themen "Gemeinschaftseigentum" und "Sondernutzungsrechte" zu tun. Unter dem Begriff "Gemeinschaftseigentum" werden alle Teile einer gemeinsamen Wohnanlage zusammengefasst, die allen Eigentümern der Gemeinschaft zur Verfügung stehen. Wenn ein Eigentümer einen bestimmten Teil für sich beanspruchen und nur noch alleine nutzen möchte, dann hat er die Möglichkeit ein "Sondernutzungsrecht" für sich bei der Eigentümergemeinschaft zu beantragen. Im nachfolgenden Artikel gehen wir näher auf das Sondernutzungsrecht ein und beantworten einige Fragen zu diesem Thema.
Man spricht von einem Sondernutzungsrecht, wenn Teile des Gemeinschaftseigentums aus einer Eigentümergemeinschaft (Räumlichkeiten oder gemeinschaftliche Flächen) nur von einem Eigentümer benutzt und betreten werden darf. Ausschließlich diese Person ist dann berechtigt, die Fläche oder die Räumlichkeit zu nutzen. Als rechtliche Grundlage für das Sondernutzungsrecht gilt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Folgende Teile sind typisch für ein Sondernutzungsrecht:
Ein Sondernutzungsrecht bedeutet allerdings nicht, dass die betreffende Fläche bzw. Räumlichkeit einfach bebaut oder auf eine andere Art verändert werden darf. Es darf keiner der anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft unnötig beeinträchtigt oder eine Veränderung des Gesamtbilds hervorgerufen werden. Es wäre z.B. nicht zulässig, eine tiefgreifende Veränderung der zugeteilten Gartenanteile durchzuführen, einen großen und auffälligen Sichtschutzes (wie einen Zaun) aufzustellen oder einfach einen Carport auf seinen Stellplatz zu bauen. Erlaubt wäre allerdings, z.B. das Aufstellen eines Sandkastens oder einer Schaukel für die Kinde im zugeteilten Gartenanteil.
Das Sondernutzungsrecht muss in der Teilungserklärung festgehalten sein, die von allen Eigentümern bei Gründung einer Eigentümergemeinschaft erstellt wird. In einer Teilungserklärung wird genau geregelt, welche Teile der gemeinsamen Wohnanlage welchem Eigentümer gehören und für welche Teile ein Sondernutzungsrecht besteht.
Die Teilungserklärung kann nachträglich noch angepasst und so ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden, allerdings muss dies in der Eigentumsversammlung einstimmig von allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Ein einfacher Mehrheitsbeschluss ist bei solchen Änderungen nicht ausreichend. Die Änderung der Teilungserklärung muss außerdem noch von einem Notar beurkundet werden, um rechtlich wirksam zu sein.
Die Instandhaltungskosten der durchs Sonderrecht zugeteilte Fläche bzw. Räumlichkeit werden auf alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft verteilt. Die Gemeinschaft ist weiterhin Eigentümer der Flächen bzw. Räumlichkeiten und muss deswegen für die anfallenden Kosten aufkommen. Die Kosten für eine Sanierung oder Reparatur der sondergenutzten Fläche können mit einem gemeinschaftlichen Beschluss ebenfalls auf alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft verteilt werden.
Der hauptsächliche Unterschied zwischen Sondernutzungsrecht und Sondereigentum liegt darin, dass Sondereigentum nur bei abgeschlossenen Räumen (z.B. die Wohnung eines Eigentümers) vorliegen kann. Ist die Räumlichkeit nicht abgeschlossen, dann zählt diese auch nicht zum Sondereigentum. Bestimmte Teile der Eigentumswohnung, wie tragende Wände oder Abflussrohre, werden wiederum als Gemeinschaftseigentum angesehen. Das Versetzen oder Einreißen einer tragenden Wand durch den Eigentümer ist folglich nicht ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft möglich. Darüberhinaus zählen auch alle Fenster einer Eigentumswohnung immer zum Gemeinschaftseigentum, da diese das Erscheinungsbild einer Wohnanlage prägen. Eine Zuschreibung der Fenster zum Sondereigentum, wie es früher einmal war, ist rechtlich nicht zulässig.
Für Flächen oder Gebäudeteile, die nicht abgeschlossen sind, kann ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden. Entscheidungen darüber müssen aber weiterhin von der Eigentümergemeinschaft getroffen werden.
Bestehen in einer Eigentümergemeinschaft Sondernutzungsrechte für einen Eigentümer, dann sind diese in der Teilungserklärung eingetragen. Wird die Eigentumswohnung vom Eigentümer verkauft, dann geht auch das Sondernutzungsrecht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Werden nachträgliche Änderungen vorgenommen oder neue Sondernutzungsrechte eingeräumt, dann müssen diese zunächst von allen Eigentümern einstimmig beschlossen und dann die geänderte Teilungserklärung von einem Notar notariell beurkundet sowie auch im Grundbuch eingetragen werden.
Soll eine Eigentumswohnung mit Sondernutzungsrechten vermietet werden, dann ist dies problemlos möglich. Die Sondernutzungsrechte werden mit der Vermietung der Eigentumswohnung an den Mieter weitergereicht.