In diesem Artikel möchten wir Ihnen Tipps geben, die Ihnen bei den Verhandlungen über den Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie weiterhelfen könnten. Folgende Themen werden dabei behandelt:
Sie haben Ihre Wunschimmobilie gefunden, aber leider übersteigt der Kaufpreis der Immobilie Ihre maximales Budget bzw. Ihre Renditeerwartung? Dann ergeht es Ihnen vielen Käufern, die sich eine Immobilie in beliebten Wohngegenden zulegen möchten. Der Markt ist momentan vielerorts stark überhitzt, weswegen zum Einen die Immobilienpreise sehr hoch sind und zum Anderen die Interessenten Schlange stehen. Diese überbieten sich dann höchstwahrscheinlich noch, weswegen der Immobilienpreis noch weiter in die Höhe steigt.
Einen wirklichen Verhandlungsspielraum haben Sie als Käufer hier so gut wie keinen. Besonders in Metropolregionen sind Sie als Käufer schnell außen vor, wenn Sie über den Kaufpreis verhandeln möchten. Reihenhäuser auf kleinen Grundstücken und Eigentumswohnungen sind aktuell sehr gefragt, da hier das Preis-Leistungs-Verhältnis noch einigermaßen stimmt. Einen 1000m² Garten zu pflegen oder geschweige zu bezahlen, können und möchten viele Hausinteressenten nicht. Aus diesem Grund sind Preisverhandlungen meist nur bei Immobilien im Speckgürtel oder in ländlicheren Gebieten möglich. Dennoch sollten Sie immer versuchen den angebotenen Preis zu verhandeln und dem Verkäufer selbst ein Kaufangebot zu unterbreiten.
Wichtig ist hierbei vorallem, dass Sie sich gut vorbereiten und Fingerspitzengefühl zeigen, denn Feilschen mag/kann nicht jeder. Seien Sie beim Ausloten des Verhandlungsspielraums aber nicht zu gehemmt, auch wenn es eine hohe Nachfrage und Mitbewerberzahl gibt. Die Überwindung in die Verhandlung einzusteigen lohnt sich, da sich der Immobilienkaufpreis meist wesentlich moderater gestalten lässt. Die Wahl der richtigen Taktik und ein guter Verhandlungsverlauf, können Ihnen helfen viel Geld zu sparen.
Im Normalfall läuft der Kauf einer Immobilie wie folgt ab:
Damit Sie bei den Verhandlungen eine gute Position einnehmen können, sollten Sie sich nicht einfach ins Abenteuer stürzen, sondern sich gut darauf vorbereiten.
Gelangen Sie über eine gute Vorbereitung zur richtigen Verhandlungsstrategie. Hierbei sollten Sie sich Gedanken über die folgenden Dinge machen:
Pauschal lässt sich nur schwer beurteilen, wie viel Nachlass Sie bei einer Preisverhandlung aushandeln können bzw. wieviel Prozent realistisch sind. Aber ohne das Risiko, haben Sie auch keinen Erfolg.
Bei bestehenden Immobilien sollten Sie stets die Sanierungsbedürftigkeit des Objekt in den Mittelpunkt stellen. Tragen Sie alle Argumente für einen Preisnachlass zusammen, dass der Verkäufer Ihre Argumente nachvollziehen kann und fordern Sie keinen pauschalen Nachlass aus dem Bauch heraus. Nachvollziehbare Argumente (wie z.B. sanierungsbedürftige Heizung, Schimmelbefall im Keller oder die veralteten Fenster) sind gute Gründe, denen sich der Verkäufer nur schlecht entziehen kann. Höchstwahrscheinlich hat der Verkäufer bzw. der Makler dies auch schon selbst festgestellt und beim Ansetzen des Kaufpreises entsprechend berücksichtigt. In diesem Fall können Sie die Sanierungskosten nicht eins zu eins vom Kaufpreis abziehen. Einen Spielraum sollte Ihnen der Verkäufer allerdings einräumen. Wie groß der Spielraum des Verkäufers ist, hängt von der Anzahl der Interessenten für das Objekt ab. Wenn nur wenige Interessenten für das Objekt bereitstehen, dann sollten nochmal mindestens 15 % - 20 % der Modernisierungskosten als Preisnachlass möglich sein. Wenn die Immobilie allerdings nur renovierungsbedürftig ist (sprich Tapete und Fussböden wechseln), dann können Sie mit ca. 5 % - 10 % Nachlass rechnen.
Handelt es sich bei der Immobilie um einen Neubau, dann werden die Verhandlungen schon schwieriger, da die Möglichkeiten den Preis zu drücken eher gering ausfallen. Ein kluger Bauträger analysiert bereits vor Beginn des Projekts, ob es sich das neu gebaute Objekt am vorgesehenen Standort gut verkaufen lässt (Standortanalyse der Mikolage und Makrolage). Die Nachfrage kann in der Regel gut eingeschätzt werden. Neubauten erfolgen nur selten in Gegenden, bei denen sich das Objekt nur schwer verkaufen lässt. Folglich können auch die Preise vom Bauträger gut kalkuliert und das vorhandene Potential eingeschätzt werden. Der Kaufpreis lässt sich also bei Neubauten fast nicht verringern (meist weniger als 5 % des Kaufpreises). Setzen Sie die Verhandlungen in diesem Fall eher bei den Ausstattungsdetails statt beim Kaufpreis an.
Die Preisverhandlungen über einen Makler können meist kniffliger sein, da dieser die Gespräche für den Verkäufer führt und nur die wichtigsten Informationen an den Verkäufer weiterleitet. Auch ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie den Verkäufer mal direkt sehen, eher gering. Es ist folglich schwieriger wichtige Informationen für die Preisverhandlungen zu erhalten. In vielen Fällen macht hier ein schriftliches Kaufangebot mit Ihren Argumenten durchaus Sinn.
Auch nicht unerwähnenswert sollte die Maklercourtage bleiben, die in solchen Fällen prozentual zum Kaufpreis angesetzt wird. Es liegt also nicht im Interesse des Maklers, den Kaufpreis zu reduzieren, da so auch sein Verdienst geringer ausfällt. Im Normalfall wird der Kaufpreis vom Makler und Verkäufer so angesetzt, dass ausreichend Spielraum für Verhandlungen über den Preis bleibt.
Denken Sie auch bei einem Makler daran: Der erste Eindruck zählt. Für ihn ist weniger die Sympathie mit dem Kaufinteressenten wichtig, sondern eher dessen Zahlungsfähigkeit interessant. Übergeben Sie ihm frühzeitig eine Finanzierungsbestätigung von Ihrer Bank, um sich gegenüber unvorbereiteten Interessenten einen Vorteil zu verschaffen.