Sie sind Mieter einer Wohnung oder einem Haus und Ihr Vermieter möchte die Immobilie verkaufen? Dann könnte der Mietkauf eine Alternative zur regulären Baufinanzierung für Sie sein, um sich so ein Eigenheim zu kaufen. Wie der Mietkauf funktioniert und worauf Sie dabei achten sollten, beschreiben wir im nachfolgenden Artikel. Dabei behandeln wir die folgenden Fragen:
Ein Mietkauf bezeichnet einen Immobilienkauf, bei dem der derzeitige Mieter die gemietete Immobilie nach Ablauf einer vorab festgelegten Frist kaufen kann. Die monatliche Miete dient dabei als Anzahlung auf den Kaufpreis. Sobald die Frist abgelaufen ist und die (meist fällige) Restzahlung vom Mieter geleistet wurde, wird dieser dann zum neuen Eigentümer der Immobilie.
Der Mietkauf ist eine gute Möglichkeit wie Sie eine eigene Immobilie erwerben können ohne dafür Eigenkapital aufzuwenden oder eine Baufinanzierung abschließen zu müssen. Jedoch sollten Sie sich vor der Unterzeichnung genau informieren, damit Ihnen versteckte Kosten oder überteuerte Preis keinen Strich durch die Rechnung machen.
Bevor Sie in die Immobilie einziehen können, müssen Sie sich erstmal mit dem Vermieter/Verkäufer über den Kaufpreis und die Miete einigen. Festgehalten wird dies in einem sogenannten Mietkaufvertrag. In der Regel wird ein solcher Vertrag mit einer sehr langen Laufzeit (10 - 20 Jahre) geschlossen. Des Weiteren muss dieser Vertrag, wie auch ein regulärer Immobilienkaufvertrag, von einem Notar notariell beurkundet werden, um eine Rechtswirksamkeit zu erlangen. Meistens behält der Vermieter von den regelmäßigen Mietzahlungen des Mieters einen Teil als Mietzins ein, während der restliche Teil der Zahlungen beim späteren Kauf mit dem Kaufpreis verrechnet wird. Es kann aber auch im Mietkaufvertrag vereinbart werden, dass die komplette Miete mit dem Kaufpreis verrechnet wird. Hierbei fällt dann im üblichen Fall allerdings eine Anzahlung von ca. 20 % des Kaufpreises an.
Sobald der vereinbarte Mietzeitraum abgelaufen ist, kann der eigentliche Verkauf der Immobilie an den Mieter stattfinden. In der Regel wird hierbei eine Zahlung des Restbetrags fällig, der zu diesem Zeitpunkt noch offen ist. Es kann selbstverständlich auch vereinbart werden, dass keine Restsumme zu zahlen ist und dafür dann entweder die monatliche Mietzahlung höher oder der Mietzeitraum länger ausfällt. Wenn keine Zahlung einer Restsumme vereinbart wurde, geht das Eigentum direkt nach Ablauf der Mietzeit auf den neuen Eigentümer über.
Wenn der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten kommen sollte und die Miete nicht mehr bezahlen kann, dann hat der Vermieter/Verkäufer nach §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB das Recht vom Mietkaufvertrag zurückzutreten und das Mietverhältnis mit dem Mieter zu kündigen. Dies sollte unbedingt vermieden werden, da Sie als Mieter nicht nur die bereits angezahlten Beträge verlieren würden, sondern auch die Immobilie nicht mehr kaufen können und ggf. auch noch zusätzlich vom Vermieter auf Schadensersatz verklagt werden könnten. Wenn Sie sich entscheiden sollten, die Immobilie nach Abschluss des Mietkaufvertrags doch nicht zu kaufen und mit dem Verkäufer keine Rücktrittsklausel sowie eine Rückzahlung der geleisteten Anzahlung vereinbart haben, könnten die bezahlten Beträge verloren gehen.
Eine Alternative zum Mietkauf stellt der Optionskauf dar. Dies hat den Vorteil, dass Sie sich als Käufer nicht bereits bei Vertragsabschluss entscheiden müssen, ob Sie das Objekt später tatsächlich kaufen möchten. Stattdessen können Sie die Immobilie erstmal "testen" und dann später entscheiden, ob Sie die Immobilie tatsächlich kaufen möchten. Das Optionsrecht wird stets im Grundbuch festgehalten, um so eine rechtliche Absicherung für den Käufer (aber auch für den Verkäufer) zu schaffen. Beim Optionskauf müssen Sie allerdings damit rechnen, dass die Laufzeit sehr lange (bis zu 30 Jahre) und die verlangte Miete höher als die ortsübliche Miete ausfällt. Der Verkäufer versucht auf diese Weise einen Kaufanreiz für Sie zu schaffen.
Grundsätzlich klingt der Mietkauf nach einer guten Sache, da man zum Einen die Immobilie zuerst bewohnen und somit quasi erstmal testen kann und zum Anderen die bezahlte Miete (teilweise) auf den Kaufpreis angerechnet bekommt. Allerdings hat ein Mietkauf auch einige Nachteile, die es vor der Entscheidung zu beachten gilt.
| Vorteile | Nachteile |
| Da die Immobilie vor dem eigentlichen Kauf zunächst bewohnt werden kann, können Mängel sehr frühzeitig entdeckt und beseitigt werden. | Ein Mietkauf kommt nur selten vor, da es kaum Angebote dafür gibt. Dies schränkt die Auswahl der zur Verfügung stehenden Objekte stark ein. Meist werden Mietkaufobjekte von privaten Anbieter über Kleinanzeigen annonciert. |
| Da beim Mietkauf kein Kredit bei der Bank notwendig ist, können auch Personen mit niedrigerem Einkommen eine Immobilie erwerben. | Häufig sind die angebotenen Mietkaufobjekte in schlechtem Zustand oder ungünstig gelegen, weswegen sich diese nur schlecht verkaufen lassen. Der Mietkauf bleibt dann oft als einzige Möglichkeit übrig, wie der Verkäufer/Vermieter die Immobilie loswerden bzw. diese noch über Wert verkaufen kann. |
| Oft ist wird vom Verkäufer kein Eigenkapital für den Mietkauf vorausgesetzt. | Meistens wird die zu zahlende Miete nicht in voller Höhe auf den Kaufpreis angerechnet, da der Vermieter einen Mietzins vom Mieter verlangt. |
| Sofern keine Mieterhöhungen im Vertrag vereinbart wurden, bleibt die Miete stets auf dem gleichen Level, was den Mietkauf sehr gut kalkulierbar macht. | In den meisten Fällen ist der Erwerb eines Mietkaufobjekts deutlich teurer als eine reguläre Baufinanzierung, da neben der monatlichen Miete auch noch der Mietzins sowie eine mögliche Anzahlung verlangt wird und ein Restbetrag bezahlt werden muss. Des Weiteren müssen Sie auch noch Rücklagen für spätere Instandhaltungsmaßnahmen bilden. |
| Ist zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung noch ein Restwert offen, dann wird dieser meist über einen Kredit finanziert. Da die zu finanzierende Summe jedoch gering ausfällt, können Sie auch mit günstigen Konditionen für die Finanzierung (günstige Zinsen oder kürzere Laufzeit) rechnen. | Fallen Sanierungs- oder Modernisierungskosten an, dann müssen Sie mehr dazu beitragen als ein normaler Mieter, da Sie mit Unterzeichnung des Mietkaufvertrags bereits wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie werden. |
| Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie die Immobilie schlussendlich wirklich kaufen möchten, dann können Sie auch vereinbaren, dass der Vertrag auf Dritte übertragen werden kann. Die gezahlten Mieten sowie alle Rechte und Pflichten werden dann an den Dritten übergeben. | Da Sie nur wirtschaftlicher Eigentümer des Objekts sind, haben Sie bei Umbauten kein Mitspracherecht. An den Entscheidungen können Sie sich erst beteiligen, wenn Sie den vollen Kaufpreis bezahlt haben und somit auch das juristische Eigentum auf Sie übergegangen ist. Dies erfolgt erst mit Zahlung des Restbetrags. Allerdings können Sie eine entsprechende Klausel in den Mietkaufvertrag aufnehmen, um sich ein Mitspracherecht zu sichern. |
| Bei einer Baufinanzierung erhalten Sie Förderungen vom Staat, die beim Mietkauf wegfallen. Nur wenn das Objekt modernisiert werden soll, können Sie ggf. von den staatlichen Förderungen durch die KfW-Bank Gebrauch machen. | |
| Sollten Sie Ihrer Zahlungsverpflichtung nicht mehr nachkommen können, haben Sie die monatliche Miete umsonst an den Vermieter gezahlt. Sie verlieren also nicht nur die Immobilie sondern auch die angezahlten Beträge. Des Weiteren kann der Verkäufer Schadensersatzansprüche geltend machen. Ab wann der Zahlungsverzug beginnt und welche Kündigungsfrist gilt, muss deshalb im Mietkaufvertrag festgehalten werden. | |
| Ihre Anzahlung kann auch wegfallen, wenn der Verkäufer Insolvenz anmelden muss. Aus diesem Grund sollte im Mietkaufvertrag unbedingt festgehalten werden, was mit Ihrer Anzahlung passiert, sollte der Verkäufer insolvent werden. Am besten lassen Sie im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eintragen, so kann der Verkäufer die Immobilie nicht ein weiteres Mal verkaufen oder mit weiteren Grundschulden belasten. Des Weiteren sichern Sie sich so im Fall der Fälle das Erstkaufrecht auf die Immobilie. | |
| Ohne eine notarielle Beurkundung des Vertrags durch einen Notar ist der Vertrag unwirksam. Sollte es zu Streitigkeiten kommen oder eine Rückabwicklung des Vertrags erfolgen, dann können teure Gerichts- und Anwaltskosten entstehen. |
Wie Sie in der Übersicht sehen können, überwiegen beim Mietkauf die Nachteile deutlich. Der Mietkauf ist in der Regel teurer als ein regulärer Immobilienkauf und mit einem höheren Risiko behaftet. Sie sollten sich also genau überlegen, weshalb der derzeitige Eigentümer die Immobilie verkaufen möchte (schlechte Lage oder schlechter Zustand der Immobilie?) und abwägen, ob für Sie die Vorteile die gegenüberstehenden Nachteile ausgleichen. Des Weiteren sollten Sie prüfen, ob Sie die Kosten (monatliche Miete + mögliche Anzahlung +möglicher Restbetrag) sowie die Rücklagen für Instandhaltung wirklich stemmen können. Führen Sie hierzu am besten vor der Entscheidungsfindung eine Haushaltsrechnung durch und stellen Sie Ihre Einnahmen des zukünftigen Ausgaben gegenüber.
Es gibt aber auch einige Szenarien, in denen ein Mietkauf durchaus sinnvoll sein kann. Wenn Sie Ihr Einkommen durch eine selbstständige Tätigkeit verdienen oder als Freiberufler arbeiten, dann kann es mitunter schwierig werden wegen der schwankenden Einkommenshöhe einen Kredit von der Bank zu erhalten. Ohne einen Kredit von der Bank ist es jedoch fast unmöglich einen normalen Immobilienkauf zu stemmen.
Ein weiteres Szenario, worin ein Mietkauf sinnvoll ist, ist ein Mietkauf innerhalb der Familie (z.B. die Großeltern besitzen ein Haus und möchten dieses an die Enkelin verkaufen). Die Großeltern geben der Enkelin durch den Mietkauf quasi einen Privatkredit, der durch die regelmäßigen Mietzahlungen abgegolten wird. Ein Mietkauf kann sich aber auch für Familien lohnen, die kein Eigenkapital besitzen und keinen Kredit von der Bank erhalten. Jedoch sollten Sie sich diese an dieser Stelle grundsätzlich fragen, ob der Erwerb eines Eigenheims wirklich das Richtige für Sie ist, da neben der Miete am Ende meist auch noch eine Restsumme bezahlt werden muss.
Grundsätzlich kann man sagen, dass ein Mietkauf nur für diejenigen Käufer wirklich Sinn macht, die auch ein entsprechendes Einkommen mitbringen und mit der Doppelbelastung aus hoher Miete und dem Ansparen der Restsumme zurecht kommen.
Grundsätzlich sollten Sie vor der Unterschrift des Mietkaufvertrags genau überlegen, ob die Immobilie zu Ihnen passt und ob diese Art des Erwerbs im Hinblick auf die Finanzierung das Richtige für Sie ist. Darüber hinaus sollten Sie auch folgendes beachten:
Wie der Name "Mietkaufvertrag" bereits impliziert, besteht der Vertrag zwischen dem Käufer/Mieter und dem Verkäufer/Vermieter aus zwei Teilen: Dem klassischen Mietvertrag und dem eigentlichen Kaufvertrag für die Immobilie. Um spätere Streitigkeiten oder rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollten im Mietkaufvertrag folgende Fragen geklärt sein:
Aufgrund der vielen Möglichkeiten und Klauseln sollten Sie den Mietkaufvertrag unbedingt von einem Profi (z.B. einem Notar, der Verbraucherzentrale, o. ä.) überprüfen lassen.
Grundsätzlich ist der Mietkauf zwar eine gute Sache, aber in der Regel nur für Personen geeignet, die über ein hohes und gesichertes Einkommen verfügen.
Beispiel
| Ohne Schlussrate | Mit Schlussrate | |
| Kaufpreis | 300.000 € | 300.000 € |
| Anzahlung 20 % | 60.000 € | 60.000 € |
| Laufzeit | 15 Jahre | 15 Jahre |
| = Monatliche Miete o. Mietzins | = 1.333 € | = 1.000 € |
Durch die Vereinbarung zur Zahlung einer Schlussrate können Sie die monatliche Miete zwar reduzieren, aber dennoch bleibt die monatliche Zahlung relativ hoch. Des Weiteren müssen Sie zusätzlich zur Miete auch noch den Betrag für die Schlussrate ansparen. Zusammen mit dem Mietzins werden die monatlichen Kosten also relativ hoch ausfallen. Auch müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie erst Eigentümer der Immobilie werden, wenn der Kaufpreis vollständig an den Verkäufer beglichen wurde. Bei einem regulären Immobilienkauf (mit Hilfe einer Baufinanzierung) werden Sie direkt mit Zahlung des Kaufpreises zum Eigentümer der Immobilie und können so meistens einiges sparen.
Aus diesem Grund können wir Ihnen nur empfehlen, das Kaufangebot genau zu prüfen und es mit einem Immobiliendarlehen von der Bank zu vergleichen. Wenn Sie über Eigenkapital verfügen, sei es auch eher gering, dann lohnt es sich eher eine Baufinanzierung statt eines Mietkaufs. Mit einer Baufinanzierung könnnen Sie auch von den Zuschüssen der Kommune oder anderen Wohnungsbauförderungen profitieren, die Ihnen beim Mietkauf verwehrt bleiben.