Als Investor sollten Sie stets langfristig planen und strategisch schlau investieren. Ein erfolgreicher Vermögensaufbau kann nur gelingen, wenn das Anlagerisiko und die Chance auf Rendite richtig eingeschätzt und abgewägt werden. Es muss der richtige Mix gefunden werden. Ein Investor, der zu sicherheitsorientiert investiert, behält zwar sein Kapital, die Rendite auf seine Investition fällt aber meist eher gering. Ein zu risikofreudiger bzw. zu renditeorientierter Investor kann in guten Jahren zwar mit einer hohen Rendite rechnen, aber in schlechten Jahren schmilzt sein Vermögen dahin. Bevor Sie eine Gewerbeimmobilie kaufen, sollten Sie also stets die Chance auf die Rendite mit dem einhergehenden Risiko abwägen.
Investieren Sie divers und nicht zu einseitig. Finden Sie die richtige Mischung aus Renditeanlagen, die eher risikobehaftet sind und Anlagen, die eher sicheres Investment bedeuten.
In diesem Artikel möchten wir Ihnen unter anderem die speziellen Risikofaktoren der einzelnen Immobilienarten näher bringen und Ihnen erklären, weshalb nicht jede Gewerbeimmoblie die gleichen Renditechancen und Verlustrisiken besitzt. Ein reines Mehrfamilienhaus hat ein wesentlich geringeres Risiko für einen Verlust als eine reine Gewerbeimmobilie. Durch die hohe Renditechancen der Gewerbeimmoblien macht es aber durchaus Sinn etwa 10% bis 20% Ihrer gesamten Investments (abhängig von Ihrem gesamten Immobilienvermögen) in gewerbliche Immobilien zu tätigen.
Des Weiteren möchten wir Ihnen zeigen, wie Sie eine Immobilie richtig einschätzen können, da es sich z.B. bei einem Mehrfamilienhaus, das in der unteren Etage ein Ladengeschäft besitzt, bereits um eine Gewerbeimmobilie handelt.
Wie die unterschiedlichen Chancen und Risiken ausfallen, ist von der Art der Gewerbefläche (Ladengeschäft, Praxisräume, Produktionshalle, Lagerräume, etc.) abhängig. Hauptsächlich stehen Ihnen nachfolgende Gewerbeimmobilien auf dem Markt zur Verfügung:
Im Gegensatz zu Wohnimmobilien ist es bei Gewerbeimmobilien noch wichtiger den richtigen Standort zu wählen und nichts dem Zufall zu überlassen. Haben Sie dabei stets im Hinterkopf, dass erstklassige Mieter nur in erstklassige Lagen anmieten. Liegt das Gewerbeobjekt in zweit- oder drittklassiger Lage dann ist die Wahrscheinlichkeit hoch auch nur solche Mieter anzuziehen. Der Standort sollte also unbedingt mit hoher Priorität betrachtet werden.
Grundsätzlich muss diese Art von Objekten den Anforderungen einer heilberuflichen Praxis entsprechen. Eine gute Grundlage dafür stellt z.B. eine bereits vorhandene Trennung zwischen Wartezimmer und Behandlungsräumen dar. Des Weiteren müssen die Praxis schnell und gut erreichbar sein, damit die Patienten keine weiteren Wege oder hohe Treppen beschreiten müssen.
Häufig werden Büroräume und Praxisräume zusammengefasst, aber in der Wirklichkeit gelten auch hier andere Kriterien. In einem Büro liegt meist wenig oder sogar gar kein Publikumsverkehr vor, weswegen die Frage nach der bequemen Erreichbarkeit eher vernachlässigt werden kann. In Büroräumen ist es eher wichtig das Augenmerk auf die Gegebenheiten des Objekts (Größe, Aufteilung, usw.) zu legen und zu berücksichtigen.
Bei Einzelhandelsflächen steht der Standort im absoluten Mittelpunkt. Befindet sich die Immobilie an einem schlechten Standort, können Sie aufgrund der geringen Nachfrage nur eine niedrige Miete verlangen, was Ihre Rendite schmälert. Suchen Sie stattdessen nach einem passenden Objekt an einem guten Standort, um so langfristig eine gute Rendite und Wertsteigerung Ihrer Immobilie zu erhalten.
Hinsichtlich der Produktions- und Lagerflächen gilt zu beachten, dass Unternehmen (egal ob Handwerker, Industriebetrieb oder Speditionen) stets rational arbeiten müssen, um wettbewerbsfähig am Markt zu sein. Achten Sie als Investor darauf, dass Ihr Mieter keinen zusätzlichen Aufwand haben möchte, um in den Räumlichkeiten arbeiten zu können. Es kommt folglich darauf an, dass das Objekt einerseits gut erreichbar ist und andererseits einen problemlosen Zuschnitt hat.
Wird ein Gewerbeobjekt zu teuer eingekauft, dann ist das unrentabel und Ihr Vermögen sinkt. Sondieren Sie aus diesem Grund den örtlichen Markt vor dem Treffen der Kaufentscheidung gründlich. Um einen schnellen Vergleichswert zu erhalten, können Sie die Nutzfläche in Quadratmeter einfach durch den Angebotspreis teilen. So erhalten Sie den Quadratmeterpreis gemessen an der Nutzfläche, den Sie z.B. sehr gut zum Vergleichen von Praxis- oder Büroräumen verwenden können.
Eine weitere Möglichkeit wäre es den Gesamtaufwand durch die Netto-Jahresmiete zu teilen, woraus sich das Mietvielfache / der Mietfaktor ergibt. Eine Faustregel besagt, dass gebrauchte Gewerbeimmobilien etwa mit dem 10- bis 15-fachen, Neubauten in einer erstklassigen Lage mit dem 20-fachen der Jahresmiete gehandelt werden. Wird Ihnen eine besonders günstige Gewerbeimmobilie angeboten, seien Sie bloß vorsichtig. Meist bringen solche Immobilien unerkannte Risiken mit sich, die Sie später teuer zustehen kommen können. Es könnte z.B. sein, dass längjährige Mietverträge auslaufen, eine aufwändige Renovierung fällig wird oder der Standort drastisch an Qualität verliert.
Auch sollten Sie Mietgarantien, die von manchen Bauträgern angeboten werden, eher kritisch sehen. Ist die Garantie wesentlich höher als die ortsübliche Miete, dann soll der Kaufpreis der Gewerbefläche mit einer utopischen Miete schön gerechnet werden. Es droht eine geringere Rendite, da die tatsächliche Miete wesentlich niedriger ausfallen kann. Besser berechnen Sie den Cashflow selbst mit der ortsüblichen Gewerbemiete.
Lassen Sie sich durch ein unabhängiges Wertgutachten eines neutralen Sachverständigers oder einem unabhängigen Institut bei der Ermittlung eines marktgerechten Kaufpreises helfen, bevor Sie die günstige Gewerbeimmobilie erwerben. Bestehen Sie auf die Durchführung einer Standort- und Wertanalyse vom Anbieter oder geben Sie diese vor dem Kauf der Immobilie selbst in Auftrag. Wenn es sich um eine gebrauchte Gewerbeimmobilie handelt, dann lassen Sie zusätzlich ein technisches Gutachten erstellen. Darin werden detailierte Informationen über die Substanz der Immobilie wie die Trägerwände, das Fundament, die Fenster, das Dach sowie der Versorgungsleitungen für Strom, Heizung und Wasser aufgelistet.
Erwerben Sie ein komplettes Mehrfamilienhaus, das bereits gewerblich nutzbare Räume zur Verfügung stellt, werden Sie keine Probleme bei einer Nutzungsänderung haben. Die Immobilie können Sie einfach nach den örtlichen Bebauungs- und Nutzungsvorschriften abändern. In den Vorschriften sind die Arten einer möglichen gewerblichen Nutzung grob beschrieben. Solange es gemäß Bauvorschriften zulässig ist, können Sie aus Ihren Räumlichkeiten problemlos eine Arztpraxis, einen Friseurladen oder ein Architektenbüro gestalten.
Deutlich schwieriger kann es werden, wenn Sie Gewerbeflächen innerhalb eines Mehrfamilienhauses erwerben, die lediglich per Teilungserklärung abgetrennt wurden. Hierbei kommt es darauf an, wie die Räume in der Teilungserklärung bezeichnet wurden, was die Nutzung unter Umständen sehr einschränken kann.
Beispiele gewerblicher Nutzung lt. Teilungserklärung
Bitte beachten Sie, dass die Problematik rund um die Nutzung von Teileigentum nicht nachlässig behandelt werden sollte. Je deutlicher und klarer eine Formulierung in der Teilungserklärung niedergeschrieben ist, desto stärker ist die Einschränkung Ihrer Nutzungsmöglichkeiten und und die Auswahl Ihrer Mieter. Über die Wohnungseigentümerversammlung haben Sie die Möglichkeit eine Änderung der Teilungserklärung zu erwirken. Jedoch muss diese einstimmig von allen Parteien beschlossen werden, weswegen bereits ein einziges Veto Ihren Plan durchkreuzen kann.
Um flexibel zu bleiben, sollten die Räume in der Teilungserklärung möglichst allgemein beschrieben werden. Werden diese als lediglich "Teileigentum" oder "Geschäftsräume" bezeichnet, dann stehen Ihnen sämtliche Nutzungsarten für Freiberufler oder Gewerbetreibende offen.
Nach dem Kauf einer Gewerbeimmobilie sollten Sie bei der Vermietung ganz genau prüfen, an wen Sie die Gewerbefläche vermieten. Dies ist bei dieser Art der Investition besonders wichtig. Suchen Sie sich langfristig planende und solide Mieter, die Ihnen zuverlässig erscheinen. Damit einhergehend müssen Sie also nicht nur den Mieter selbst, sondern auch dessen Geschäftsmodell genauer unter die Lupe nehmen. Vermieten Sie Ihre Immobilie nur an Personen oder Unternehmen, deren Geschäftsmodell gute Aussichten auf Erfolg haben wird. Anderfalls müssen Sie mit Zahlungsrückständen oder sogar Ausfällen rechnen.
Beispiel Bonität
Befindet sich ein Unternehmen in der Gründungsphase und hat aktuell noch wenig Umsätze, dann ist das Risiko eines Zahlungsausfalls nicht zu vernachlässigen. Besteht ein Unternehmen schon länger und möchte sich vergrößern, dann ist das Risiko schon deutlich geringer.
Sie haben sich für einen gewerblichen Mieter entschieden? Gut, dann geht es nun an die Gestaltung des Gewerbe-Mietvertrags. Grundsätzlich bedarf es bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien immer eines schriftlichen Mietvertrags. Schon alleine wegen der Beweisbarkeit sollten Sie das Mietverhältnis schriftlich festhalten. Die Gestaltung eines Mietvertrags bei Gewerbeimmobilien unterscheidet sich erheblich zur Gestaltung bei Vermietung von Wohnimmobilien an Privatpersonen. Sie sollten sich also bei Vertragsabschluss unbedingt über einige wichtige Gegebenheiten im Klaren sein. Unterstützen kann Sie dabei Ihr Gewerbemakler oder besser noch ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt.
Die beiden nachfolgenden Punkte sind hierbei besonders wichtig:
Da der Gesetzgeber bei gewerblich vermieteten Immobilien einen größeren Freiraum zulässt als bei der Vermietung von Wohnimmoblien, sollten Sie nicht nur die Laufzeit und die Wertsicherung in den Gewerbemietvertrag aufnehmen, sondern alle möglichen Details klar und eindeutig festlegen. So können spätere Unklarheiten im Streitfall nicht zu Ihren Lasten ausgelegt werden. Schützen Sie sich vor finanziellen Verluste und formulieren Sie im Gewerbemietvertrag eine eindeutige Vereinbarung. Folgende Themen sollten sich im gewerblichen Mietvertrag wiederspiegeln
Als Vermieter von Gewerbeimmobilien haben Sie die Wahl, ob Sie auf die Miete eine Umsatzsteuer verlangen oder nicht. Wenn Sie sich dafür entscheiden, dann haben Sie den großen Vorteil, dass Sie die in den Rechnungen ausgewiesene MwSt. von allen Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, in Ihrer Umsatzsteuererklärung als Vorsteuer verrechnen dürfen. Dies bedeutet zwar, dass Sie als Investor einen gewissen Mehraufwand haben, aber in finanzieller Hinsicht lohnt sich die freiwillige Verpflichtung zur Vermietung mit Umsatzsteuer definitiv.
Beispiel für die Umsatzsteuer bei Vermietung
Für Malerarbeiten, die in Ihren vermieteten Gewerberäumen stattgefunden haben, erhalten Sie eine Rechnung über 3.570,- €. Darin sind 570,- € Umsatzsteuer enthalten. Zugrunde liegt ein Einkommenssteuersatz von 40%. Dadurch errechnet sich Ihr Steuerersparnis wie folgt:
Wenn Sie die beiden Fallbeispiel vergleichen, dann sehen bereits, dass Sie mit der Verpflichtung zur Miete mit Umsatzsteuer eine höhere Rendite haben werden als ohne.
Bitte beachten Sie, dass Sie bei der Miete nur Umsatzsteuer verlangen können, wenn auch der Mieter umsatzsteuerpflichtig ist und er die bezahlte Steuer als Vorsteuer beim Finanzamt geltend machen kann. Ist dies nicht möglich, dann muss die Miete auf das marktübliche Niveau gesenkt werden. Dadurch ist der Einnahmeausfall größer als die Ersparnis durch den Vorsteuerabzug. Bei folgenden Berufsgruppen können Sie keine Umsatzsteuer auf die Miete berechnen:
Wird die Immobilie nur teilweise gewerblich genutzt, dann kann nicht immer eine klare Aufteilung der Kosten für Arbeiten an der Immobilie (Fassade, Dacherneuerung, etc.) erfolgen. In solchen Fällen erfolgt die Aufteilung der Kosten anhand dem Verhältnis der gewerblichen Nutzfläche zu der gesamten Wohn- bzw. Nutzfläche der Immobilie.
Anstatt ein Direktinvestment zu tätigen, haben Sie alternativ auch die Möglichkeit in entsprechenden Fonds zu investieren. Bei diesen können Sie bereits mit 10.000 € bis 20.000 € starten, was ein großer Vorteil ist, wenn Sie weniger Kapital zur Verfügung haben. Mit geschlossenen Immobilienfonds wird sehr oft in große Büro- oder Handeslimmobilien investiert, die preislich schnell in der Kategorie zwischen 10.000.000 € und 50.000.000 € liegen. Aber vorsicht: Geschlossene Immobilienfonds werden nicht von der Bankenaufsicht kontrolliert, weswegen sich auf diesem Markt eine Menge unseriöser Anbieter rumtreiben. Entscheiden Sie sich erst nach einer sorgfältigen Prüfung für einen Anbieter!
Des Weiteren werden geschlossene Immobilienfonds nicht, wie z.B. die klassische Immobilienfonds, börsentäglich gehandelt. Da Sie als Anleger meist als Teilhaber einer GmbH + Co. KG geführt werden, ist ein Ausstieg vor Ablauf der Anlagefrist nur möglich, wenn ein bereitwilligen Käufer Ihre "gebrauchten" Anteile übernehmen möchte. Da es faktisch jedoch keinen funktionierenden Markt für gebrauchte Fondanteile gibt, sind Sie meist gezwungen Ihre Anteile bis zum Schluss der 10 - 20jährigen Laufzeit dabei zu bleiben. Nur so lassen sich (meist) hohe Verluste durch die Preisreduzierung bei einem vorzeitigen Kauf vermeiden.
Selbstverständlich müssen Sie auch beim Investieren in einen geschlossenen Immobilienfond das Objekt und den Anbieter gründlichst überprüfen, um das Risiko zu minimieren. Die nachfolgenden Punkte sollen Ihnen helfen zwischen seriösen und unseriösen Anbieter zu unterscheiden: