Als Vermieter sind Sie auf die kontinuierlichen Zahlungen von den Mietern angewiesen und planen in der Regel auch damit. Droht ein Ausfall der Miete wegen Minderung oder Nichtzahlung, kann dies ein großes Loch in Ihre Planung reißen. Sollte sich ein Mieter als Mietnomade herausstellen, dann kommen meist noch weitere Kosten auf Sie zu. Um sich zu schützen, können Sie eine sogenannte Mietausfallversicherung oder auch Mietfactoring abschließen. Doch meist sind die Kosten dafür nicht unerheblich, weswegen Sie überlegen sollten, ob Sie diese Versicherung wirklich benötigen. Hinzu kommt, dass selbst bei Abschluss einer Mietausfallversicherung eine Zahlung bei einem aufkommenden Mietausfall durch die Versicherung nicht unbedingt garantiert ist. Oft legen die Versicherer zu ihrem eigenen Schutz bestimmte Voraussetzungen (vorangegangene Bonitätsprüfung des Mieters, etc.) fest, die eine Auszahlung verhindern können.
In diesem Artikel möchten wir Ihnen die Mietausfallversicherung und ihre Tücken näherbringen. Dabei werden die folgenden Themen behandelt:
Um von einer Mietausfallversicherung zu profitieren, sollten Sie vor Unterzeichnung des Mietvertrags eine Mietausfallversicherung abschließen. Dadurch sind Sie bereits ab dem ersten Tag der Vermietung geschützt. Sie können teilweise auch eine entsprechende Versicherung nach Unterzeichnung des Mietvertrags abschließen, aber meist gilt dann eine Wartezeit von mehreren Monaten.
In der klassischen Variante deckt eine Mietausfallversicherung sowohl Mietrückstände als auch nicht bezahlte Nebenkosten ab. Einen einheitlichen Marktstandard gibt es allerdings nicht, weswegen auch der Ausgleich unberechtigter Mietminderungen oder weitere Leistungen in den Vertrag aufgenommen werden können. Je nach Versicherer kann auch das Aufkommen für Sachschäden durch Verwahrlosung, eine sogenannte Mietnomadenversicherung, in den Vertrag inkludiert werden. Diese kommt dann für Aufräum- und Entsorgungskosten, Reinigungskosten, Einlagerungskosten, Renovierungs- und Sanierungskosten sowie entgangene Mieteinnahmen während der Renovierungszeit auf.
In einigen Fällen endet allerdings der Versicherungsschutz und es wird keine Zahlung erfolgen. Wenn es sich z.B. bei dem Mieter um einen nahen Verwandten handelt, die Ansprüche verjährt sind oder diese erst nach dem Tod des Mieters entstanden sind, besteht kein Versicherungsschutz.
Eine Versicherung, die Sie vor Leerstand schützt, wird nicht angeboten. Lediglich bei Mietnomaden kommt die Versicherung für den Mietausfall während der Renovierungszeit auf.
Wieviel Sie von Ihrer Versicherung erhalten werden, hängt letztlich vom Vertrag ab, den Sie mit dem Versicherer abschließen. Meist decken die Verträge einen Mietausfall von 6, 12 und in Ausnahme fällen auch bis zu 24 Monate ab. Die Leistung wird hierbei von vielen Versicherern allerdings auf einen bestimmten Betrag (z.B. 5.000 €, 10.000 € oder 20.000 €) beschränkt. Eine Auszahlung durch die Versicherung erfolgt dann, wenn die Forderung trotz Klage, Urteil und Vollstreckung nicht vollzogen werden kann. Ist der Mieter nicht mehr auffindbar und unbekannt verzogen, bleiben Sie auf dem Schaden sitzen und erhalten keine Zahlung durch die Versicherung.
Des Weiteren behalten sich die Versicherungen das Recht vor, vom Versicherten eine Selbstbeteiligung in Höhe von drei Monatsmieten zu verlangen oder beteiligen sich z.B. nur mit ungefähr 20 % im Schadensfall. Die Mietkaution sollte also ausreichend hoch angesetzt werden, damit Sie später nicht auf den Kosten sitzen bleiben.
Bereits für 50 € bis 100 € pro Jahr können Sie eine einfache Mietausfallversicherung abschließen. Wenn Sie auch gegen Schäden durch Mietnomaden versichert sein möchten, dann müssen Sie deutlich höheren Kosten rechnen (2 % bis 5 % der Jahreskaltmiete sind durchaus üblich). Wie teuer die Versicherung tatsächlich für Sie werden wird, hängt von dem Versicherer, den vereinbarten Leistungen und dem Umfang der Vermietung ab. Eine Selbstbeteiligung kann die Prämie senken.
Bitte beachten Sie, dass die Kosten für eine Mietausfallversicherung nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören und deswegen nicht auf den Mieter abgewälzt werden dürfen. Allerdings erlaubt Ihnen der Gesetzgeber diese bei der Steuererklärung geltend zu machen.
Wenn Sie eine Mietausfallschutzversicherung abschließen, dann geben die Versicherer bestimmte Konditionen und Pflichten vor. Diese können je nach Versicherer unterschiedlich ausfallen. In der Regel greift ein Mietausfallschutz, wenn
Beachten Sie den Datenschutz! Dieser besagt, dass Sie Informationen über den Mieter nur aus gutem Grund und mit dessen Einverstädnis einholen dürfen. Eine Weitergabe der Informationen darf ausdrücklich nur mit Zustimmung des Mieters erfolgen!
Des Weiteren haben Sie als Vermieter bestimmte Pflichten zu beachten, die Sie im Schadensfall erfüllen müssen. Werden diese nicht von Ihnen durchgeführt, kann die Auszahlung von der Versicherung verweigert werden. Z. B. müssen Sie folgende Pflichten bei einer Mietnomadenversicherung erfüllen:
Mit Mietfactoring ist eine ähnliche und doch andere Art der Mietausfallversicherung gemeint. Beim Mietfactoring werden sämtliche offenen Forderungen aus Mietrückständen und unbezahlten Nebenkostennachzahlungen an eine Factoringgesellschaft übergeben, die die Eintreibung der Forderung übernimmt. Selbstverständlich können nur berechtigte Forderungen vom Versicherer eingetrieben werden, weswegen Sie hierbei aufpassen müssen. Bei unberechtigten Forderungen werden Ihnen die Kosten für die Abtretung sowie das vergebliche Eintreben der Forderung in Rechnung gestellt.
Mietfactoring-Verträge werden immer pro Mietverhältnis abgeschlossen und kann vor als auch nach Abschluss eines Mietvertrags abgeschlossen werden. Hierfür müssen Sie als Vermieter einen Antrag bei der Factoringgesellschaft einreichen, der das Risiko des Mieters überprüft und einschätzt. Danach entscheidet die Gesellschaft, ob der Vertrag zustande kommt oder abgelehnt wird.
Für private Vermieter rät der Bund der Versicherten nicht zum Abschluss einer Mietausfallversicherung, da die zu zahlenden Beträge in keinem angemessenen Verhältnis zu den möglichen Leistungen steht. Des Weiteren sind die Leistungen der Versicherung mit sehr strikten Voraussetzungen verbunden und fallen eher begrenzt aus.
Stattdessen sollten Sie als Vermieter versuchen und stets darauf achten das Risiko eines Ausfalls zu minimieren. Prüfen Sie vor Unterzeichnung des Mietvertrags die Bonität des möglicherweise zukünftigen Mieters durch Einkommensnachweise oder einer Bonitätsauskunft. Beachten Sie aber, dass Sie solche Informationen erst erfragen dürfen, wenn das Mietverhältnis kurz vor Abschluss steht. Machen Sie sich Gedanken darüber, wen Sie als Mieter möchten und nutzen Sie beim Wohnungsbesuch und bei der Besprechung der Vertragsmodalitäten Ihre Menschenkenntnis, um Rückschlüsse auf den Mieter ziehen zu können.
Über die Wohngebäudeversicherung können ein Mietausfall einschließlich aller Nebenkosten wegen Wohnungsschäden ebenfalls abgedeckt werden. Wenn z.B. der Mieter aufgrund eines Rohrleitungsschadens in der Wohnung eine Mietminderung verlangt oder die Zahlung ganz eingestellt hat, dann können die Kosten bei der Wohngebäudeversicherung geltend gemacht werden.