Was ist eine Eigenkapitalrendite und wie kann ich diese berechnen?
Folgende Themen werden in diesem Artikel behandelt:
- Was bedeutet Eigenkapitalrendite und wie kann ich diese berechnen (Eigenkapitalrentabilität Formel)?
- Wie kann ich die Immobilienrendite (Eigenkapitalrendite meiner Kapitalanlage) berechnen?
- Welche Bedeutung hat die Eigenkapitalrendite in der Finanzierung?
- Was bedeuten die Begriffe Eigenkapitalrendite, Eigenkapitalrentabilität, Return of Equity oder Immobilienrendite für mich als Anleger?
- Wie kann mir desk.immo bei der Berechnung meiner Eigenkapitalrendite helfen?
Was bedeutet Eigenkapitalrendite und wie kann ich diese berechnen (Eigenkapitalrentabilität-Formel)?
Wer sein Geld in Immobilien investiert, der möchte auch eine höchstmögliche Verzinsung (also eine Rendite) auf sein inverstiertes Kapital erhalten. Wie hoch die Rendite bei einer Investition letzenendes ausfällt, spielt folglich eine wichtige Rolle. Betriebswirtschaftlich wird dies Eigenkapitalrendite (EK Rendite) oder auch Return of Equity (kurz: ROE) genannt. Die Eigenkapitalrendite stellt dabei das Verhältnis des eingesetzen Kapitals zum Gewinn dar und zeigt wie effizient das eingesetzte Eigenkapital genutzt wurde. Anhand der folgenden Eigenkapitalrendite-Formel können Sie die Eigenkapitalrentabilität berechnen:
Wenn die Eigenkapitalrendite niedrig ausfällt, dann kann das ein Hinweis sein, dass das Eigenkapital für Ihre Investition unrentabel eingesetzt wurde oder die Ertragslage sehr schwach war. Jedoch beachten Sie, dass die Eigenkapitalrendite nur eine Kennzahl in der Bilanzanalyse ist und immer mit anderen Kennzahlen betrachtet werden sollte.
Wie kann ich die Immobilienrendite (Eigenkapitalrendite meiner Kapitalanlage) berechnen?
Die Immobilienrendite ergibt sich, wenn Sie von den Miteinnahmen die nicht umlagefähigen Kosten sowie die Kosten für die Zinsen abziehen und das Ergebnis ins Verhältnis mit dem Eigenkapital setzen. Daraus ergeben sich die folgenden beiden Formeln:
Mit den folgenden Informationen können Sie die Eigenkapitalrendite bei der Fremdvermietung von Immobilien berechnen:
- Jährliche Mieteinnahmen
- Steuern auf die Mieteinnahmen (beachten Sie auch die Abschreibungen der Immobilie)
- Höhe der nicht umlegbaren Verwaltungskosten
- Höhe des Erhaltungsaufwands
- Sollzins
- Darlehenssumme
- Eigenkapital
Beispiel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite
Der Kaufpreis der Immobilie liegt bei 450.000 €. Zuzüglich den Kaufnebenkosten in Höhe von 45.925 € ergibt sich ein gesamter Kaufpreis von 495.925 €. Die Finanzierung erfolgt mit einem Eigenkapitalanteil von 20% (99.185 €) und einem Fremdkapitalanteil von 80% (396.740 €). Die zukünftigen Mieteinnahmen betragen 20.000 € im Jahr. Dabei entstehen nicht umlegbare Verwaltungskosten von 1.750 € und ein Erhaltungsaufwand von 4.500 € (1% des Kaufpreises). Die jährlichen Zinskosten für das Fremdkapital betragen 3.967,40 € (= 1%).
- Berechnung der Jahresreinmiete
20.000 € (Mieteinnahmen) - 1.750 € (Verwaltungskosten) - 4.500 € (Erhaltungsaufwand) - 3.967,40 € (Zinskosten) = 9.782,60 € - Berechnung der Eigenkapitalrendite
9.782,60 € (Jahresreinmiete) / 99.185 € (Eigenkapital) x 100 = 9,86 %
Bitte beachten Sie, dass es sich hier um ein sehr vereinfachtes Beispiel für vermietete Immobilien handelt und für Selbstnutzer keine Relevanz besitzt. Auch wurden hier keine Steuern auf Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt sowie unterstellt, dass keine Tilgung des Kredits stattfindet.
Welche Bedeutung hat die Eigenkapitalrendite in der Finanzierung?
Wenn Sie eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchten, dann müssen Sie sich zuerst diese Fragen stellen: Wie soll ich diese Wohnung finanzieren? Wie viel Eigenkaptial habe ich zur Verfügung und wieviel Fremdkapital benötige ich? Aus diesem Grund ist es hilfreich darauf zu achten, wie hoch die Eigenkapitalrendite ausfällt und diese anschließend für verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten auszurechnen.
Bei vermieteten Objekten ist es empfehlenswerter mehr auf Fremdkapital als Eigenkapital zu setzen. Die Gründe dafür liegen zum Einen daran, dass die Zinskosten steuerlich geltend gemacht werden können und zum Anderen, dass die Rendite des eingesetzten Kapitals durch den Einsatz von Fremdkapital beeinflusst wird. Dies nennt man den sogenannten Leverage-Effekt (weitere Informationen zum Leverage-Effekt können Sie in unserem FAQ-Artikel "Was ist ein Hebel- oder auch Leverage-Effekt?" finden). Je höher das Fremdkapital (z.B. Bankdarlehen) desto höher fällt auch die Eigenkapitalrendite aus.
Auch bei einem hohen Finanzierungsanteil sollten Sie dennoch einen positiven Cashflow erwirtschaften!
Beispiel zur Berechnung der Eigenkapitalrentabilität mit Fremdkapital (Hebel- / Leverage Effekt)
Anhand unseres obigen Rechenbeispiels zeigen wir nun wie die Fremdfinanzierung (Darlehen) die Eigenkapitalrendite beeinflusst. Nehmen wir an, Ihnen stehen 200.000 € als Eigenkapital zur Verfügung und Sie möchten eine bereits vermietete Wohnung für 450.000 € über einen Makler erwerben. Einschließlich der Nebenkosten für den Kauf müssen Sie insgesamt 495.925 € investieren, um die Wohnung zu erhalten. Der Sollzins für Immobilienkredite liegt aktuell bei 1,0 %. Die Mieteinnahmen für die Wohnung liegen bei 20.000 €, an jährlichen nicht umlegbaren Verwaltungskosten fallen 1.750 € an und der Erhaltungsaufwand liegt bei 4.500 € jährlich.
- Variante 1: 30 % Eigenkapital
Bei dieser Variante setzen Sie ein Eigenkapital von 30 % (148.777,50 €) ein. Das Fremdkapital beträgt somit 347.147,50 €, woraus sich Zinskosten in Höhe von 3.471,48 €* ergeben. Die Eigenkapitalrendite liegt dann bei 6,91 % ((20.000 € - 1.750 € - 4.500 € - 3.471,48€) / 148.777,50 € x 100)). - Variante 2: 20 % Eigenkapital
Bei dieser Variante setzen Sie ein Eigenkapital von 20 % (99.185 €) ein. Das Fremdkapital beträgt somit 396.740 €, woraus sich Zinskosten in Höhe von 3.967,40 €* ergeben. Die Eigenkapitalrendite liegt dann bei 9,86 % ((20.000 € - 1.750€ - 4.500 € - 3.967,40 €) / 99.185 € x 100)). - Variante 3: 10 % Eigenkapital
Bei dieser Variante setzen Sie ein Eigenkapital von 10 % (49.592,50 €) ein. Das Fremdkapital beträgt somit 446.332,50 €, woraus sich Zinskosten in Höhe von 4.463,33 €* ergeben. Die Eigenkapitalrendite liegt dann bei 18,73 % ((20.000 € - 1.750 € - 4.500 € - 4.463,33 €) / 49.592,50€ x 100)).
Aus Gründen der Vereinfachung haben wir bei der Berechnung angenommen, dass die Zinsen konstant bleiben, da es sich um ein Darlehen handelt bei dem am Ende die Summe komplett getilgt wird. Des Weiteren wurden keine Steuern aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt, die noch von den Mieteinnahmen abgezogen werden müssen. Dieses Beispiel soll dazu dienen Ihnen den positiven Leverage-Effekt zur Erhöhung der Eigenkapitalrentabilität näher zu bringen. Weitere Informationen zum Leverage-Effekt können Sie in unserem FAQ-Artikel "Was ist ein Hebel- oder auch Leverage-Effekt?" finden.
Was bedeuten die Begriffe Eigenkapitalrendite, Eigenkapitalrentabilität, Return of Equity oder Immobilienrendite für mich als Anleger?
Beim Auseinandersetzen mit dem Thema Immobilie als Kapitalanlage, stoßen Sie zwangsweise auf diverse Renditekennzahlen. Die Begriffe Eigenkapitalrentabilität, Return of Equity (ROE) oder Eigenkapitalrendite bedeuten im Grunde das gleiche.
Die Objektrendite stellt in diesem Zusammenhang einer weitere nützliche Kennziffer dar. Sie wird auch als Immobilienrendite, Gesamtkapitalrendite oder Return of Investment (ROI) betitelt. Bei der Berechnung werden sämtliche Einnahmen als auch Ausgaben sowie die Steuerzahlungen berücksichtigt, die Finanzierung bleibt jedoch außen vor. Bei dieser Berechnungsform wird also unterstellt, dass die Finanzierung komplett über Eigenkapital verläuft. Dies ermöglicht es Ihnen die Rentabilität verschiedener Objekte miteinander zu vergleichen und zu prüfen, wie sich eine Fremdfinanzierung auf die Eigenkapitalrendite des jeweiligen Objekts auswirken würde. Dies findet immer dann statt, wenn die Zinsbelastung nach Steuern niedriger ist als die Objektrendite nach Steuern. Ist dies nicht der Fall, weil z.B. die Zinsen steigen, dann wirkt sich der Leverage-Effekt nachteilig aus und es würde zu einer negativen Eigenkapitalrendite kommen.
Die Objektrendite ergibt sich aus folgender Formel:
Beispiel zur Berechnung der Objektrendite
Wenn wir hier wieder unser Beispiel anwenden und für die Unterhaltskosten 1.000 € veranschlagen, dann ergibt sich eine Objektrendite von 2,5 % ((20.000 € - 1.750 € - 4.500 €-1.000 €) / 495.925 € x 100). Wenn der Zinssatz für die Fremdfinanzierung nach Steuern unter der Objektrendite liegt, dann lohnt sich der Einsatz von Fremdkapital und Sie profitieren vom Leverage-Effekt oder auch Hebel-Effekt genannt.
Wie kann mir desk.immo bei der Berechnung meiner Eigenkapitalrendite helfen?
Durch die Nutzung des Finanzierungsrechners von desk.immo können Sie mit einem Blick sehen, wie die Eigenkapitalrendite bei unterschiedlichen Finanzierungsszenarien ausfallen würde. Wenn Sie auch die Bedingungen für die Aufnahme von Fremdkapital erfassen, dann können Sie auch den sogenannten Leverage-Effekt, welcher Ihre Eigenkapitalrentabilität deutlich verbessern kann, berechnen. Weitere Informationen zum Leverage-Effekt können Sie in unserem FAQ-Artikel "Was ist ein Hebel- oder auch Leverage-Effekt?" finden.
Den Finanzierungsrechner erhalten Sie, wenn Sie ein Objekt in die Merkliste aufgenommen haben (Anleitung: "Wie kann ein Objekt in der Merkliste gespeichert werden?") und dann die Details des Objekts aufrufen ("Wie kann ich die Rendite-Kalkulation/Finanzierungsberechnung eines Objekts bearbeiten?").
