Kann ich als Vermieter den Erhaltungsaufwand meiner Immobilie von der Steuer absetzen?

Als Vermieter müssen Sie zum Erhalt Ihrer Immobilie regelmäßig Renovierungsarbeiten durchführen, die nicht unerhebliche Kosten verursachen können. Die gute Nachricht ist, dass Sie den sogenannten Erhaltungsaufwand von der Steuer als Werbungskosten absetzen können und so Ihre Steuerlast senken. Im nachfolgenden Artikel möchten wir Ihnen erklären, was als Erhaltungsaufwand zählt und was Sie beachten müssen. Dabei behandeln wir die folgenden Themen:

Was versteht man unter dem Erhaltungsaufwand?

Unter dem Begriff "Erhaltungsaufwand" versteht man alle Kosten, die der Vermieter zum Erhalt seiner Immobilie aufwendet. Die Kosten kann er in seiner Einkommensteuererklärung über die Werbungskosten steuerlich geltend machen und so seine Steuerlast für das betreffende Jahr senken. Allerdings gelten nicht alle Maßnahmen als Erhaltungsaufwand. Diese müssen dann steuerlich anders behandelt werden. Gemäß Richtlinie 21.1 Absatz 1 der Einkommensteuerrichtlinien (EStR) gelten alle Maßnahmen als Erhaltungsaufwand, die zur Erneuerung vorhandener Gebäudeteile, Einrichtungen oder auch Anlagen im oder am Gebäude dienen. 

Folgende Beispiele werden als Erhaltungsaufwand angesehen:

Was versteht man unter den Anschaffungs-, den Herstellungs- und den anschaffungsnahen Herstellkosten?

Wer eine Immobilie kauft oder bereits besitzt, auf den kommen einige Kosten zur Erhalt der Immobilie zu, die bei der Steuererklärung geltend gemacht werden können. Hierbei muss allerdings der Erhaltungsaufwand von den Herstellungskosten (auch den anschaffungsnahen Herstellungskosten) sowie den Anschaffungskosten abgegrenzt werden. 

• Was sind Anschaffungskosten?

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  Gemäß § 255 Abs.1 des Handelsgesetztbuchs (HGB) werden Aufwendungen als Anschaffungskosten bezeichnet, die "geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen […].“. Hierunter fallen sowohl der Kaufpreis der Immobilie als auch die Nebenkosten (Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, usw.).
• Was sind Herstellungskosten?

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  Gemäß § 255 Abs. 2 HGB zählen Aufwendungen als Herstellungskosten, die "[…] für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine […] wesentliche Verbesserung entstehen.“. Wenn Sie also an Ihrer Immobilie nachträglich umfangreiche Maßnahmen (wie z.B. die Anbringung eines Balkons oder das Hinzufügen zusätzlicher Gebäudeteile) durchführen, dann trägt dies zu einer wesentlichen Verbesserung der Immobilie bei. Die Kosten für solche Maßnahmen müssen deshalb als Herstellungskosten und nicht als Erhaltungsaufwand angesehen werden.
• Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

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  Gemäß § 6 Abs.1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG) werden Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten bezeichnet, wenn die innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf anfallenden Kosten für Modernisierung und Instandsetzung mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer) ausmachen.

Jede der drei Kostenarten müssen vom Erhaltungsaufwand abgegrenzt werden, da diese nicht als Werbungskosten beim Finanzamt geltend gemacht werden können. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie die anschaffungsnahen Herstellkosten können über die normale Abschreibung für Gebäude abgesetzt werden. Die Abschreibung erfolgt über die Nutzungsdauer des Gebäudes und beträgt in der Regel 50 Jahre (Ausnahme: denkmalgeschützte Immobilien).

Was bedeutet die 15%-Regel beim Erhaltungsaufwand? Was muss ich dabei beachten?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen und Sie diese innerhalb der ersten drei Jahre modernisieren bzw. sanieren möchten, dann achten Sie unbedingt auf die Gesamtausgaben für die Durchführung der Maßnahmen. Liegen die Gesamtkosten für Modernisierung bzw. Sanierung unterhalb der Grenze von 15 % der Anschaffungskosten, dann können Sie als Vermieter diese als Werbungskosten am Ende des Jahres in Ihrer Einkommenkommensteuererklärung geltend machen. Liegen die Kosten für die Maßnahmen über der15 %-Grenze, dann gelten diese nicht mehr als Erhaltungsaufwand, sondern werden als anschaffungsnahe Herstellungskosten angesehen. Diese werden, wie die Anschaffungs- und Herstellungkosten, über die Nutzungsdauer des Gebäudes (50 Jahre) abgeschrieben.

Als Immobilienbesitzer sollten Sie also unbedingt auf die 15 %-Grenze achten und genau planen, welche Maßnahmen Sie durchführen lassen und wie hoch die Kosten ausfallen werden. Wenn sich nicht so dringende Maßnahmen um ein paar Jahre verschieben lassen, so Sie die 15 %-Regel einhalten, dann können Sie davon steuerlich ungemein profitieren.

Was besagt die Vereinfachungsregel beim Erhaltungsaufwand?

In den Einkommensteuerrichtlinien (21.1, Absatz 2, Satz 2 EStR) gibt der Gesetzgeber einem Vermieter die Möglichkeit solche Kosten als Erhaltungs- statt Herstellungsaufwand abzusetzen. Demnach kann ein Vermieter jede Einzelmaßnahme absetzen, deren Kosten nicht über 4.000 € (ohne Umsatzsteuer) liegen und zu einer wesentlichen Verbesserung oder auch Erweiterung des Gebäudes führen. Wenn die Maßnahme allerdings zur endgültigen Fertigstellung eines neu errichteten Gebäudes dient, dann kann die Vereinfachungsregel nicht angewendet werden. Kosten, die anfallen bevor ein Gebäude nutzbar ist, sind als Herstellungsaufwand anzusehen.