Als Vermieter müssen Sie zum Erhalt Ihrer Immobilie regelmäßig Renovierungsarbeiten durchführen, die nicht unerhebliche Kosten verursachen können. Die gute Nachricht ist, dass Sie den sogenannten Erhaltungsaufwand von der Steuer als Werbungskosten absetzen können und so Ihre Steuerlast senken. Im nachfolgenden Artikel möchten wir Ihnen erklären, was als Erhaltungsaufwand zählt und was Sie beachten müssen. Dabei behandeln wir die folgenden Themen:
Unter dem Begriff "Erhaltungsaufwand" versteht man alle Kosten, die der Vermieter zum Erhalt seiner Immobilie aufwendet. Die Kosten kann er in seiner Einkommensteuererklärung über die Werbungskosten steuerlich geltend machen und so seine Steuerlast für das betreffende Jahr senken. Allerdings gelten nicht alle Maßnahmen als Erhaltungsaufwand. Diese müssen dann steuerlich anders behandelt werden. Gemäß Richtlinie 21.1 Absatz 1 der Einkommensteuerrichtlinien (EStR) gelten alle Maßnahmen als Erhaltungsaufwand, die zur Erneuerung vorhandener Gebäudeteile, Einrichtungen oder auch Anlagen im oder am Gebäude dienen.
Folgende Beispiele werden als Erhaltungsaufwand angesehen:
| Gebäudebereich | Maßnahme |
| Fenster / Türen |
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| Heizung |
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| Badezimmer |
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| Elektroinstallation |
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| verschiedene Anlagen |
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| Gemeinschaftsbereich |
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| Fassade |
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| Dach |
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Wer eine Immobilie kauft oder bereits besitzt, auf den kommen einige Kosten zur Erhalt der Immobilie zu, die bei der Steuererklärung geltend gemacht werden können. Hierbei muss allerdings der Erhaltungsaufwand von den Herstellungskosten (auch den anschaffungsnahen Herstellungskosten) sowie den Anschaffungskosten abgegrenzt werden.
Jede der drei Kostenarten müssen vom Erhaltungsaufwand abgegrenzt werden, da diese nicht als Werbungskosten beim Finanzamt geltend gemacht werden können. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie die anschaffungsnahen Herstellkosten können über die normale Abschreibung für Gebäude abgesetzt werden. Die Abschreibung erfolgt über die Nutzungsdauer des Gebäudes und beträgt in der Regel 50 Jahre (Ausnahme: denkmalgeschützte Immobilien).
Wenn Sie eine Immobilie kaufen und Sie diese innerhalb der ersten drei Jahre modernisieren bzw. sanieren möchten, dann achten Sie unbedingt auf die Gesamtausgaben für die Durchführung der Maßnahmen. Liegen die Gesamtkosten für Modernisierung bzw. Sanierung unterhalb der Grenze von 15 % der Anschaffungskosten, dann können Sie als Vermieter diese als Werbungskosten am Ende des Jahres in Ihrer Einkommenkommensteuererklärung geltend machen. Liegen die Kosten für die Maßnahmen über der15 %-Grenze, dann gelten diese nicht mehr als Erhaltungsaufwand, sondern werden als anschaffungsnahe Herstellungskosten angesehen. Diese werden, wie die Anschaffungs- und Herstellungkosten, über die Nutzungsdauer des Gebäudes (50 Jahre) abgeschrieben.
Beispiel
Herr Müller kauft sich ein Haus für 500.000 € und möchte dieses modernisieren lassen. Unter anderem sollen ein neuer Parket verlegt, neue Türen eingesetzt und eine neue Fassadendämmung angebracht werden. Nach der 15 %-Regel hätte Herr Müller ein Budget von 75.000 €, die tatsächlichen Kosten für die Maßnahmen liegen allerdings bei 100.000 €. Das bedeutet, dass die 15 %-Grenze um 25.000 € überschritten wurde und die Kosten nicht mehr als Erhaltungsaufwand zählen. Diese können folglich nicht mehr unmittelbar als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden, sondern müssen über die Nutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben werden. Dies wirkt sich in seiner Steuererklärung negativ für ihn aus.
Als Immobilienbesitzer sollten Sie also unbedingt auf die 15 %-Grenze achten und genau planen, welche Maßnahmen Sie durchführen lassen und wie hoch die Kosten ausfallen werden. Wenn sich nicht so dringende Maßnahmen um ein paar Jahre verschieben lassen, so Sie die 15 %-Regel einhalten, dann können Sie davon steuerlich ungemein profitieren.
Wann greift die 15 %-Regel nicht?
Eine Ausnahme von der 15 %-Regel stellt die Schenkung einer Immobilie dar. Erhalten Sie also ein Haus oder eine Wohnung per Schenkung, dann müssen Sie die 15 %-Regel bei der Steuerklärung nicht beachten und können die Sanierungskosten komplett als Werbungskosten abgesetzen.
In den Einkommensteuerrichtlinien (21.1, Absatz 2, Satz 2 EStR) gibt der Gesetzgeber einem Vermieter die Möglichkeit solche Kosten als Erhaltungs- statt Herstellungsaufwand abzusetzen. Demnach kann ein Vermieter jede Einzelmaßnahme absetzen, deren Kosten nicht über 4.000 € (ohne Umsatzsteuer) liegen und zu einer wesentlichen Verbesserung oder auch Erweiterung des Gebäudes führen. Wenn die Maßnahme allerdings zur endgültigen Fertigstellung eines neu errichteten Gebäudes dient, dann kann die Vereinfachungsregel nicht angewendet werden. Kosten, die anfallen bevor ein Gebäude nutzbar ist, sind als Herstellungsaufwand anzusehen.
Bitte beachten Sie, dass das Finanzamt bei der Vereinfachungsregel des Öfteren sehr genau prüft, ob sich der Standard der Immobilie durch Maßnahmen, die innerhalb der letzten 5 Jahre durchgeführt wurden, wesentlich verbessert hat. Ist dies der Fall, dann werden die Kosten als Herstellungsaufwand behandelt und der Vermieter kann diese folglich nur über die reguläre Abschreibung steuerlich geltend machen.