Was ist eine Denkmal AfA? Warum sich eine denkmalgeschützte Immobilie lohnen kann.

In Deutschland gibt es viele alte Immobilien, die von staatlicher Seite unter Denkmalschutz gestellt wurden. Mit dem Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie kommen auf den Käufer viele Vorschriften und umfangreiche Kosten bei der Sanierung und Modernisierung des Gebäudes zu, aber gleichzeitig bietet die Immobilie auch viele Chancen, um so am Ende bei der Steuererklärung zu sparen. Mit der Möglichkeit zur Abschreibung schafft der Gesetzgeber gezielt Anreize für Investoren in denkmalgeschützte Immobilien zu investieren, um so alte Gebäude zu erhalten. Allerdings unterliegen Sanierungsmaßnahmen an alten Gebäuden, die zu Wohnzwecken umgestaltet werden sollen, umfangreichen Vorschriften, die auf Landesebene von der jeweiligen Denkmalschutzbehörde überprüft werden. Um Beanstandungen zu vermeiden, sollten Sie Ihre Maßnahmen vorab unbedingt mit der zuständigen Behörde absprechen.

In dem nachfolgenden Artikel möchten wir näher auf die Abschreibung für Abnutzung (AfA) bei denkmalgeschützten Immobilien eingehen und Ihnen aufzeigen, warum es sich für Sie lohnen kann eine solche Immobilie zu erwerben. Dabei behandeln wir folgende Themen:

• Was ist eine Abschreibung?
  
• Was ist eine Denkmal AfA?
  
• Warum lohnt es sich in eine denkmalgeschützte Immobilie zu investieren?
  
• Steuern sparen mit einer denkmalgeschützten Immobilie? Hier ein Rechenbeispiel.
  

Was ist eine Abschreibung für Abnutzung (AfA)?

Über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) schafft der Gesetzgeber gezielt Möglichkeiten die Anschaffungs- oder Herstellkosten einer Immobilie steuerlich geltend zu machen. Die Abschreibung für Anschaffungskosten können allerdings nur Immobilienbesitzer anwenden, die die Immobilie vermieten und nicht zum Eigennutz verwenden. Selbstnutzer einer denkmalgeschützten Immobilie können nur die Sanierungskosten von der Steuer absetzen, aber dazu später mehr.

Die Höhe der Abschreibung die Anschaffungskosten ist abhängig davon, ob es sich um einen Neu- oder Altbau handelt. Folgende Abschreibungszeiträume und -werte gelten für die jeweilige Art:

Die Zeiträume gelten immer ab dem Kaufdatum der Immobilie. Die Abschreibung für Abnutzung erfolgt immer linear und bezieht sich nur auf die Anschaffungs bzw. Herstellkosten. Renovierungs-, Sanierungs- oder Modernisierungskosten, die zu einem späteren Zeitpunkt anfallen, fließen bei der Berechnung nicht mit ein. Diese werden besondert behandelt.

Was ist eine Denkmal AfA?

Sowohl private als auch institutionelle Anleger haben als Besitzer von denkmalgeschützten Immobilien die Möglichkeit die Abschreibung auf Sanierungskosten bei der Steuer geltend zu machen. Mit der AfA für denkmalgeschützte Immobilien und den damit verbundenen zusätzlichen Steuersparmöglichkeiten trägt der Staat gezielt zum Erhalt und zur Modernisierung von denkmalgeschützten Immobilien bei. Die Erhaltung von Denkmälern ist dem Staat sehr wichtig, da diese als Kulturgut angesehen werden und für die kulturelle Identität des Landes stehen.

Als Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie können Sie die Kosten für Sanierung und Modernisierung abschreiben und somit steuerlich gelten machen. Wenn Sie ein entsprechendes Gebäude kaufen, anschließend modernisieren und dann vermieten, werden in den ersten 12 Jahren 100 % Ihrer Kosten vom Finanzamt bei der Einkommenssteuererklärung anerkannt (in den ersten 8 Jahren 9 % und in den folgenden 4 Jahren 7 %).

Wenn Sie die Immobilie zu eigenen Nutzung erwerben und sanieren, dann können Sie maximal 90 % Ihrer Sanierungskosten geltend machen (9 % pro Jahr über einen Zeitraum von 10 Jahren). Voraussetzung dafür ist allerdings, dass Sie als Eigennutzer in der Vergangenheit noch nie eine Eigenheimzulage oder ähnliches erhalten haben.

Damit die Kosten steuerlich anerkannt werden, ist allerdings wichtig zu beachten, dass diese zum Erhalt der Immobilie oder zu seiner sinnvollen Nutzung beitragen müssen. Hierzu gehört z.B. eine Dach- oder Fassadensanierung, der Einbau einer modernen Heizung oder auch der Einbau neuer Fenster. Kosten für neue Gebäudeteile, Außenanlagen, Garagen oder Einrichtungsgegenstände werden vom Finanzamt nicht anerkannt. Sprechen Sie die geplanten Maßnahmen unbedingt mit der Denkmalschutzbehörde ab, da Sie von dieser Behörde auch die entsprechende Bescheinigung fürs Finanzamt erhalten.

Warum lohnt es sich in eine denkmalgeschützte Immobilie zu investieren?

Kurz gesagt: Die zu erwartenden Steuervorteile sowie der Werterhalt der denkmalgeschützten Immobilie. Während normale Immobilien im Wert auch mal auf 0 € fallen können, ist eine Wertminderung bei einer denkmalgeschützten Immobilie eher nicht zu erwarten. Durch deren Einzigartigkeit und der dauerhaften Attraktivität ist eher von einer Wertsteigerung statt einer Minderung auszugehen. Gerade für langfristige Anleger mit einem hohen Einkommen ist die Vermietung von denkmalgeschützten Immobilien eine gute Möglichkeit die jährliche Steuerlast zu reduzieren und gleichzeitig einer Wertminderung des eingesetzten Kapitals zu entgehen.

Steuern sparen mit einer denkmalgeschützten Immobilie? Hier ein Rechenbeispiel.

Das nachfolgende sehr vereinfachte Rechenbeispiel soll Ihnen aufzeigen, wie Sie mit der Abschreibung einer denkmalgeschützten Immobilie steuern sparen können.

Angenommen ein Käufer erwirbt ein denkmalgeschütztes, aber auch stark sanierungsbedürftiges Haus inklusive großem Grundstück für 140.000 €. Das Haus wurde im Jahre 1924 errichtet. Der Wert des Grundstücks beträgt 100.000 € und der Wert des Gebäudes 40.000 €. Der Käufer besitzt ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von 80.000 € sowie ein Eigenkapital von 140.000 €, wovon der Kaufpreis beglichen wird. Zusätzlich nimmt er ein Darlehen über 700.000 € bei der Bank zur Sanierung der denkmalgeschützten Immobilie auf. Die monatliche Rate für das Darlehen beträgt 3.000 €, wovon 1.500 € für die Tilung und 1.500 € für die Zinsen verwendet werden. Die Zinsen kann er ebenfalls bei der Einkommsteuer geltend machen.

Da er kein Selbstnutzer ist und stattdessen die Immobilie vermietet, kann er sowohl die normale Abschreibung (2,5% der Anschaffungskosten) als auch die Abschreibung der Sanierungskosten für die denkmalgeschützte Immobilie bei der Steuer geltend machen. Das ergibt in den ersten 8 Jahren folgende vereinfachte Rechnung:

Wie Sie anhand dieses Beispiels sehen können, erhält der Käufer durch seine Investion ermöglichte Abschreibung eine jährliches Steuererparnis von 46.000 €. Des Weiteren übersteigen die Mieteinnahmen die Kosten für das Darlehen, weswegen der Käufer am Ende der Rechnung mehr Geld in der Tasche haben wird. Allerdings sollten ein guter Teil der Ersparnisse in Rücklagen gesteckt werden, da die Denkmal nach 8 Jahren erst auf 7 % und nach 4 Jahren dann komplett entfällt. Ab dem 13. Jahr steigen die Steueraufwendungen deutlich wie nachfolgendes Beispiel zeigt: