Was ist eine Eigenkapitalrendite und wie kann ich diese berechnen?

Was bedeutet Eigenkapitalrendite und wie kann ich diese berechnen (Eigenkapitalrentabilität-Formel)?

Wer sein Geld in Immobilien investiert, der möchte auch eine höchstmögliche Verzinsung (also eine Rendite) auf sein inverstiertes Kapital erhalten. Wie hoch die Rendite bei einer Investition letzenendes  ausfällt, spielt folglich eine wichtige Rolle. Betriebswirtschaftlich wird dies Eigenkapitalrendite (EK Rendite) oder auch Return of Equity (kurz: ROE) genannt. Die Eigenkapitalrendite stellt dabei das Verhältnis des eingesetzen Kapitals zum Gewinn dar und zeigt wie effizient das eingesetzte Eigenkapital genutzt wurde. Anhand der folgenden Eigenkapitalrendite-Formel können Sie die Eigenkapitalrentabilität berechnen:

Wenn die Eigenkapitalrendite niedrig ausfällt, dann kann das ein Hinweis sein, dass das Eigenkapital für Ihre Investition unrentabel eingesetzt wurde oder die Ertragslage sehr schwach war. Jedoch beachten Sie, dass die Eigenkapitalrendite nur eine Kennzahl in der Bilanzanalyse ist und immer mit anderen Kennzahlen betrachtet werden sollte.

Wie kann ich die Immobilienrendite (Eigenkapitalrendite meiner Kapitalanlage) berechnen?

Die Immobilienrendite ergibt sich, wenn Sie von den Miteinnahmen die nicht umlagefähigen Kosten sowie die Kosten für die Zinsen abziehen und das Ergebnis ins Verhältnis mit dem Eigenkapital setzen. Daraus ergeben sich die folgenden beiden Formeln:

Mit den folgenden Informationen können Sie die Eigenkapitalrendite bei der Fremdvermietung von Immobilien berechnen:

• Jährliche Mieteinnahmen
• Steuern auf die Mieteinnahmen (beachten Sie auch die Abschreibungen der Immobilie)
• Höhe der nicht umlegbaren Verwaltungskosten
• Höhe des Erhaltungsaufwands
  
• Sollzins
• Darlehenssumme
• Eigenkapital

Welche Bedeutung hat die Eigenkapitalrendite in der Finanzierung?

Wenn Sie eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchten, dann müssen Sie sich zuerst diese Fragen stellen: Wie soll ich diese Wohnung finanzieren? Wie viel Eigenkaptial habe ich zur Verfügung und wieviel Fremdkapital benötige ich? Aus diesem Grund ist es hilfreich darauf zu achten, wie hoch die Eigenkapitalrendite ausfällt und diese anschließend für verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten auszurechnen.

Bei vermieteten Objekten ist es empfehlenswerter mehr auf Fremdkapital als Eigenkapital zu setzen. Die Gründe dafür liegen zum Einen daran, dass die Zinskosten steuerlich geltend gemacht werden können und zum Anderen, dass die Rendite des eingesetzten Kapitals durch den Einsatz von Fremdkapital beeinflusst wird. Dies nennt man den sogenannten Leverage-Effekt (weitere Informationen zum Leverage-Effekt können Sie in unserem FAQ-Artikel "Was ist ein Hebel- oder auch Leverage-Effekt?" finden). Je höher das Fremdkapital (z.B. Bankdarlehen) desto höher fällt auch die Eigenkapitalrendite aus.

Was bedeuten die Begriffe Eigenkapitalrendite, Eigenkapitalrentabilität, Return of Equity oder Immobilienrendite für mich als Anleger?

Beim Auseinandersetzen mit dem Thema Immobilie als Kapitalanlage, stoßen Sie zwangsweise auf diverse Renditekennzahlen. Die Begriffe Eigenkapitalrentabilität, Return of Equity (ROE) oder Eigenkapitalrendite bedeuten im Grunde das gleiche.

Die Objektrendite stellt in diesem Zusammenhang einer weitere nützliche Kennziffer dar. Sie wird auch als Immobilienrendite, Gesamtkapitalrendite oder Return of Investment (ROI) betitelt. Bei der Berechnung werden sämtliche Einnahmen als auch Ausgaben sowie die Steuerzahlungen berücksichtigt, die Finanzierung bleibt jedoch außen vor. Bei dieser Berechnungsform wird also unterstellt, dass die Finanzierung komplett über Eigenkapital verläuft. Dies ermöglicht es Ihnen die Rentabilität verschiedener Objekte miteinander zu vergleichen und zu prüfen, wie sich eine Fremdfinanzierung auf die Eigenkapitalrendite des jeweiligen Objekts auswirken würde. Dies findet immer dann statt, wenn die Zinsbelastung nach Steuern niedriger ist als die Objektrendite nach Steuern. Ist dies nicht der Fall, weil z.B. die Zinsen steigen, dann wirkt sich der Leverage-Effekt nachteilig aus und es würde zu einer negativen Eigenkapitalrendite kommen.

Die Objektrendite ergibt sich aus folgender Formel:

Wie kann mir desk.immo bei der Berechnung meiner Eigenkapitalrendite helfen?

Durch die Nutzung des Finanzierungsrechners von desk.immo können Sie mit einem Blick sehen, wie die Eigenkapitalrendite bei unterschiedlichen Finanzierungsszenarien ausfallen würde. Wenn Sie auch die Bedingungen für die Aufnahme von Fremdkapital erfassen, dann können Sie auch den sogenannten Leverage-Effekt, welcher Ihre Eigenkapitalrentabilität deutlich verbessern kann, berechnen. 

Den Finanzierungsrechner erhalten Sie, wenn Sie ein Objekt in die Merkliste aufgenommen haben (Anleitung: "Wie kann ein Objekt in der Merkliste gespeichert werden?") und dann die Details des Objekts aufrufen ("Wie kann ich die Rendite-Kalkulation/Finanzierungsberechnung eines Objekts bearbeiten?").