Wie der Name schon sagt, werden im Baulastenverzeichnis sämtliche Baulasten eines bestimmten Grundstücks festgehalten. Als Baulast werden öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückeigentümers gegen über der Baubehörde bezeichnet. Dabei wird der Eigentümer verpflichtet, auf seinem Grundstück bestimmte Dinge zu dulden, zu unterlassen oder auszuführen. Dies ist insofern wichtig, als dass sich die Baulast beim Immobilienkauf automatisch auf den Käufer überträgt. Das Baulastenverzeichnis wird in Deutschland von den Städten, Gemeinden bzw. Landkreisen geführt.
Im nachfolgenden Artikel möchten wir Ihnen erklären, was genau sich hinter dem Baulastenzeichnis verbirgt und wieso dieses beim Kauf oder bei der Bewertung einer Immobilie unbedingt beachtet werden muss. Dabei behandeln wir die folgenden Fragen:
Im Baulastenverzeichnis werden sämtliche Baulasten eines bestimmten Grundstücks festgehalten. Als Baulast werden öffentlich-rechtliche Verpflichtungen bezeichnet, die immer dann eingetragen werden, wenn ein Bauvorhaben nach den gesetzlichen Vorgaben nicht realisiert werden kann. Damit das Vorhaben dennoch von der Baubehörde akzeptiert wird, können Sie sich als Bauherr mit Ihren Nachbarn kurzschließen und deren Grundstück in die Planung Ihres Vorhabens einbeziehen. Die häufigsten Baulasten sind:
Nicht nur bei einem Neubau spielt das Baulastenverzeichnis eine große Rolle. Auch beim Kauf einer Immobilie sollten Sie sich vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags das Baulastenverzeichnis ansehen. Denn zum Einen gehen die Baulasten eines Grundstücks auf den Käufer über und zum Anderen kann sich eine Baulast möglicherweise wertmindernd auf eine Immobilie auswirken.
Um den Wert einer bestehenden Immobilie richtig einschätzen zu können, sollten auch Verkäufer noch einmal genau überprüfen, welche Baulasten für das zu verkaufende Grundstück eingetragen sind.
Um das Baulastenverzeichnis einsehen zu können, müssen Sie sich an die Baubehörde der jeweiligen Kommune wenden. Diese führen das Baulastenverzeichnis und gewähren Einblick in dieses. Dabei sollte aber beachtet werden, dass jedes Bundesland seine eigenen gesetzlichen Regelungen hinsichtlich dem Baulastenverzeichnis besitzt. Wer in Bayern ein Grundstück auf Baulasten überprüfen möchte, der benötigt einen Auszug aus dem Grundbuch. Denn die dortigen Baubehörden tragen Baulasten als Grunddienstbarkeit im Grundbuch statt in ein Baulastenverzeichnis ein.
Neben den Eigentümern selbst kann auch ein Kaufinteressent ein berechtigtes Interesse haben, das Baulastenverzeichnis für ein bestimmtes Grundstück einzusehen. Nur so kann er Klarheit über mögliche Baulasten des zukünftigen Grundstücks erhalten. Deswegen erlaubt die Baubehörde auch Nicht-Eigentümern die Einsicht in das Verzeichnis. Voraussetzung hierfür ist meist allerdings eine Vollmacht des derzeitigen Grundstückeigentümers.
Ob noch weitere Unterlagen notwendig sind, sollten Sie unbedingt vorab mit der zuständigen Behörde abklären.
Alternativ können Sie auch mit dem derzeitigen Eigentümer vereinbaren, dass dieser für Sie die Einsicht beantragt und Sie einen Auszug des Lastenverzeichnisses erhalten. Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie sollten Sie sich grundsätzlich nicht auf die schlichte Aussage des Vorbesitzers verlassen. Dies stellt keine Garantie dar, dass nicht doch eine Baulast besteht, die Sie als Käufer dann einhalten müssen. Sollte er Ihnen zu Unrecht versichert haben, dass keine Baulast besteht, dann können Sie zwar Mängelansprüche gegen den Verkäufer erheben, aber die Baulast gilt dennoch weiterhin. Um also Überraschungen (Nutzungseinschränkungen und die damit einhergehende Wertminderung) zu vermeiden, sollten Sie sich vor dem Kauf unbedingt einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis geben lassen.
Die Kosten für die Einsicht in das Baulastenverzeichnis werden von der jeweiligen Kommune festgelegt und können unter den unterschiedlichen Kommunen variieren. Wenn Sie vor Ort eine persönliche Einsicht vornehmen, dann ist dies oft gänzlich ohne Kosten verbunden. Auch für eine telefonische Auskunft werden von der Behörde meist keine Gebühren veranschlagt.
Wenn Sie allerdings einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis anfordern, dann fallen bei jeder Kommune Gebühren an. Die Anforderung eines Auszugs bei der Stadt Köln schlägt z.B. mit bis zu 150 € zu Buche. In Hannover sind es derzeit lediglich 20 € und in Stuttgart wird je angefangener Viertelstunde Bearbeitungszeit eine Gebühr in Höhe von 41,40 € berechnet.
Im Allgemeinen können Nutzungsrechte an Grundstücken sowohl im Baulastenverzeichnis als auch im Grundbuch eingetragen werden. Jedoch gibt es einen grundlegenden Unterschied zwischen den beiden Verzeichnissen.
Das Grundbuch dokumentiert primär die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks und ist ein öffentliches Verzeichnis. Es wird vom Grundbuchamt geführt, welches dem Amtsgericht untersteht. Zusätzlich zu den Eigentumsverhältnissen werden im Grundbuch auch Nutzungs- und/oder Nießbrauchrechte sowie Pfandrechte an einem Grundstück festgehalten. Auch werden Grundschulden bei finanzierten Immobilien sowie spezielle Rechte wie ein unter Nachbarn vereinbartes Wegerecht im Grundbuch dokumentiert.
Das Baulastenverzeichnis wiederrum dokumentiert nur die Baulasten, also öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauhörde. Es wird von den Städten, Gemeinden und Landkreisen geführt und gibt Auskunft darüber was ein Grundstückseigentümer auf seinem Grundstück durchführen darf oder zu unterlassen hat.