Wenn Sie eine Immobilie vermieten möchten, dann wurde Ihnen als Vermieter bestimmt schon öfters die Frage gestellt, ob diese auch WG-tauglich ist. Das hat mit der aktuell sehr großen Nachfrage und den überschaubaren Wohnungsmarkt in Deutschland zu tun. Besonders in Großstädten gleicht der Wohnungsmarkt quasi einem Schlachtfeld. Aber nicht nur knapper Wohnraum ist ein Grund für die Nachfrage nach einer Wohngemeinschaft. Auch steigende Betriebskosten tragen zu einer Erhöhung der Nachfrage bei. Schließlich können die Kosten für Warmwasser, Heizung, Internet, etc. zwischen mehreren Personen aufgeteilt und so teurer Wohnraum in Ballungszentren oder Innenstädten auch für junge Mieter erschwinglich werden.
Eine Wohngemeinschaft besteht in der Regel aus Studierenden, die sich eine Wohnung teilen. Jedoch nicht nur für Studierende kann eine WG interessant sein. Es gibt auch viele Berufstätige, die teilweise gerne in einer WG wohnen, obwohl diesen meist mehr Geld als einem Studenten zur Verfügung steht. Daraus lässt sich schließen, dass eine WG nicht nur den Vorteil der Kostenersparnis bringt, sondern es auch einfacher ist, soziale Kontakte zu pflegen. Schließlich wird es in einer WG nie langweilig und man ist nur selten einsam.
Was für den Mieter einige Vorteile bringt, kann für den Vermieter einige Fallstricke bergen. Was es für Sie als Vermieter bei einer Wohngemeinschaft zu beachten gibt sowie welche Rechte und Pflichten Sie haben, können Sie im nachfolgenden Artikel erfahren. Folgende Themen werden wir dabei behandeln:
Bei der Vermietung an eine WG werden Sie in Ihrem Freunden- und Bekanntenkreis möglicherweise auf viele Vorurteile stoßen. "Studierende in einer WG sind immer nur am Party machen und nerven die Nachbarn mit zu lauter Musik!" oder "Die Vermietung an eine WG verursacht nur Probleme" sind nur zwei Beispiele dafür. Viele dieser Vorurteile lassen sich jedoch durch entsprechende Überlegungen sehr leicht entkräften.
Zunächst sollte natürlich das wichtigste geklärt werden: Kann sich der/die Mieter die Immobilie überhaupt leisten? Hier sollten Sie bei der Auswahl der Mieter sowohl bei Studierenden oder Auszubildenden als auch bei Berufstätigen die gleichen Anforderungen stellen. Es muss der finanzielle Hintergrund zur Finanzierung der Miete geklärt werden. Haben die zukünftigen Mieter und Mieterinnen ein Anrecht auf Bafög? Sind sie von Verwandten abhängig oder können sie die monatlichen Kosten für die Miete, Nebenkosten und so weiter selbst stemmen?
Es ist auch wichtig, dass Sie sich bei den einzelnen Mietinteressenten nach den Plänen für die Zukunft erkundigen. Wie lange dauert die angestrebte Ausbildung? Für wie lange planen die Interessenten Ihre Immobilie zu mieten? Welchen Eindruck hinterlassen die Interessenten bei Ihnen? Machen sie einen reifen Eindruck, so dass Sie den Aussagen der Interessenten vertrauen können? Dies sind wichtige Überlegungen, die Sie vor der Vereinbarung eines Mietvertrags durchgehen sollten.
Da Sie bei einer WG nicht nur einen sondern mehrere Mieter haben, kann dies unter Umständen natürlich mehr Arbeit für Sie als Vermieter bedeuten. Jedoch lassen sich mit einer WG auch meist höhere Mieteinnahmen erzielen als bei der Vermietung an eine Familie. Dadurch lässt sich monatlich den ein oder anderen Euro mehr erwirtschaften.
Ein weiterer Vorteil bei der Vermietung an eine WG besteht in der recht hohen Fluktuation, die auf dem Markt vorherrscht. So besteht eine ständige Nachfrage an Interessenten, die Sie bei Ihren Einnahmen einkalkulieren können. Gerade wenn Ihre Immobilie schon etwas älter ist, müssen Sie sich durch die Vermietung einzelner WG-Zimmer kaum Sorgen um eine lückenlose Vermietung machen.
Bei der Vermietung an eine WG bedarf es einer intensiveren Planung als bei einer Vermietung an eine einzelne Person oder Familie. Hierzu müssen unterschiedliche vertragliche Optionen mietrechtlich genau geprüft werden, bevor der Mietvertrag aufgesetzt und unterschrieben werden soll. Was passiert und wer haftet, wenn Schäden an der Mietsache entstehen? Welche Verantwortlichkeiten und Spielregeln gelten im Mietverhältnis? Dies muss alles im Mietvertrag festgehalten werden. Als Vermieter bieten sich Ihnen unterschiedliche Möglichkeiten, wie Sie das Mietverhältnis gestalten können:
Hierbei gehen alle Mieter und Mieterinnen gemeinsam einen Vertrag mit Ihnen als Vermieter ein. Somit erhalten alle Vertragspartner die gleichen Rechte und werden zu Vertragspartnern, die gleich zu behandeln sind.
Dies hat für Sie als Vermieter der Vorteil, dass Sie nur eine jährliche Betriebskostenabrechnung erstellen müssen, da sämtliche WG-Mietglieder als ein Haushalt angesehen werden. So ersparen Sie sich die Zeit und den Aufwand die Abrechnung pro Mieter durchführen zu müssen. Des Weiteren lässt sich so das finanzielle Risiko durch Mietausfall minimieren. Die aus Mietrückständen hervorgehende Forderung richten sich gegen alle Mieter und Mieterinnen, die in der WG wohnen. Es ist sogar möglich, einzelne Mieter oder Mieterinnen (die Person mit der besten Bonität) wegen der Forderungn in Anspruch zu nehmen. Durch die Tatsache, dass alle Vertragspartner als Gesamtschuldner haften, wird das Risiko eines Totalausfalls drastisch reduziert, was für Sie als Vermieter maximale Sicherheit bedeutet.
Da alle Mieter und Mieterinnen als Hauptmieter agieren, gestaltet sich diese vertragliche Konstruktion ziemlich unflexibel und birgt so auch ein paar Nachteile in sich. So müssen bei einer Vertragsänderung alle Vertragspartner der Änderung zustimmen. Sollte ein Mieter aus der WG ausziehen, muss der Vertrag ganzheitlich gekündigt werden. Das bedeutet, dass die Kündigung an alle Personen ausgesprochen werden muss. Ein Mieterwechsel gestaltet sich dadurch mitunter schwierig. Für diesen Fall sollte im Mietvertrag die Option einer Nachmieterregelung festgehalten werden. Hierbei sollten Sie sich aber ein Veto-Recht einräumen lassen, also dass Ihre Zustimmung zu einem möglichen Mit-Mieter erforderlich ist.
In diesem Szenario schließen Sie als Vermieter mit jeder mietenden Partei einen Einzelvertrag ab. Egal ob es sich dabei um einen Student, Auszubildenden oder einen Berufstätigen handelt. Jeder Mietpartei steht dadurch ein einzelner und eigenständiger Raum zur Verfügung. Die Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume wie die Küche, das Bad oder ein gemeinsames Wohnzimmer wird im Mietvertrag geregelt.
Als Vermieter haben Sie den Vorteil, dass Sie so über jedes Zimmer selbst entscheiden können. Jeder Ein- und Auszug wird von Ihnen allein entschieden. Da jede Mietpartei einen einzelnen Vertrag mit Ihnen abschließt, haftet auch jeder Mieter und jede Mieterin für den jeweiligen Anteil aus Miete und Betriebskosten. Das bedeutet, dass Ihnen kein finanzieller Totalausfall droht, wenn ein einzelner Mieter zahlungsunfähig werden sollte.
Durch den zeitlichen Mehraufwand bei der Suche nach einem Nachmieter ist diese Variante einer Vermietung bei Vermietern nicht sonderlich beliebt und auch nicht weit verbreitet. Wenn die Suche dann auch noch über einen Makler läuft, dann kann das richtig ins Geld gehen. Aber nicht nur bei der Suche besteht ein Mehraufwand. Auch bei Wohnungsübergaben und -rücknahmen sowie die jährliche Betriebskostenabrechnung muss in diesem Szenario immer einzeln erfolgen. Des Weiteren ist es bei den meisten WGs nicht egal, wer nebenan wohnt. Die meisten WG-Teilnehmer wollen sich ihre Mitbewohner selbst aussuchen oder wenigstens ein Mietspracherecht eingeräumt bekommen.
Bei der 3. Möglichkeit schließen Sie mit einem einzelnen Mieter einen Mietvertrag ab und dieser trägt als Hauptmieter die alleinige Verantwortung. Aufgrund der Unkompliziertheit ist diese Variante, die beliebteste. Hierbei erhält diese Person das Recht, Teile der Wohnung an andere WG-Teilnehmer unterzuvermieten. Es gilt allerdings darauf zu achten, dass Ihnen im Mietvertrag stets ein Mitsprache- bzw. Vetorecht eingeräumt wird. Die grundlose Ablehnung eines möglichen Untermieters ist Ihnen aber gesetzlich untersagt.
Die monatliche Miete erhalten Sie in diesem Modell nur vom Hauptmieter. Dieser erhält die Anteile der Miete vom jeweiligen Untermieter bzw. von der jeweiligen Untermieterin. Sollte die Zahlung monatliche Mietzahlung eines Untermieters ausbleiben, dann besteht für den Hauptmieter trotzdem die Pflicht, die monatliche Miete an Sie zu überweisen. Schließlich trägt der Hauptmieter die alleinige Verantwortung für die Zahlung an Sie.
Als Vermieter haben Sie bei dieser vertraglichen Variante den Vorteil, dass am wenigsten Verwaltungsaufwand auf Sie zukommt. Die Betriebskostenabrechnung muss im Gegensatz zu den anderen Vertragsmodellen nur für einen Haushalt erstellt werden. Sollte es allerdings zu einem gesamtheitlichen Zahlungsausfall kommen, können Sie die Forderungen auch nur an einen Hauptschuldner richten. Es ist also wichtig, dass Sie abwägen, was Ihnen wichtiger ist: Flexibilität oder Risiko.
Eine nicht ganz so legale und nicht seltene Variante wäre, wenn der Mieter oder die Mieterin ohne Ihr Wissen und auf eigene Faust eine Wohngemeinschaft gründet. In diesem Fall steht Ihnen laut Gesetzgeber das Recht zu, das Mietverhältnis zu beenden und dem Mieter oder der Mieterin fristlos zu kündigen.