Um Streitigkeiten bei der Übergabe einer Wohnung oder eines Hauses zu vermeiden, ist es empfehlenswert, ein Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug eines Mieters anzufertigen. Beide Parteien können sich dann später auf dieses Dokument berufen, sofern sich Unstimmigkeiten ergeben sollten. Mit dem nachfolgenden Artikel möchten wir Ihnen einen Einblick in das Thema "Übergabe einer Immobile" geben und Ihnen das Übergabeprotokoll näher bringen.
Mit einem Übergabeprotokoll soll der Zustand einer Immobilie bei Ein- und Auszug eines Mieter festgehalten werden. Es dokumentiert sämtliche Mängel und Schäden einer Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter, an den Vermieter oder auch an einen neuen Eigentümer. Besonders wenn es sich bei der Immobilie um eine Mietimmobilie handelt und ein Bewohnerwechsel stattfindet, ist ein Übergabeprotokoll ungemein wichtig. Es dient der Sicherheit des Mieters, um nicht unberechtigterweise für Schäden des Nach- oder Vormieters verantwortlich gemacht werden zu können.
Eine gesetzliche Pflicht zur Erstellung eines Übergabeprotokoll besteht nicht. Es erhält erst durch Anerkennung und Unterschrift durch beide Parteien (Mieter + Vermieter) rechtliche Bedeutsamkeit und eine Beweiswirkung vor Gericht.
Um sich spätere Streitigkeiten beim Ein- bzw. Auszug zu ersparen, ist die Erstellung eines Übergabeprotokolls überaus sinnvoll und stets zu empfehlen. Es zählt quasi als Urkunde über den Zustand der betreffenden Immobilie und wird im Streitfall vor Gericht anerkannt. Eine gesetzliche Pflicht zur Erstellung eines Protokolls besteht allerdings nicht. In folgenden Situationen sollte ein Übergabeprotokoll angefertigt werden:
Auch wenn keine Mängel in der Immobilie vorhanden sind, sollte dennoch ein Übergabeprotokoll angefertigt werden. Darin wird dann protokolliert, dass die Wohnung mängelfrei übergeben wurde. Auf diese Weise kann sich der Vermieter gegen Schäden absichern, die der Mieter nach seinem Einzug in der Immobilie verursacht hat.
Eine gesetzliche Regelung für das Übergabeprotokoll existiert nicht. Es ist also jedem frei gestellt, welche Informationen in das Übergabeprotokoll aufgenommen werden. Generell ist es allerdings empfehlenswert, wenn alle Bereiche der Immobilie abgearbeitet und entdeckte Mängel genau dokumentiert werden. Nur so ist es möglich, sich selbst abzusichern.
Wenn sich die Räume in einem mängelfreien Zustand befinden und besenrein übergeben werden, dann sollte dies ebenfalls im Protokoll notiert werden. Auch sollten bei Übergabe getroffene Absprachen und Vereinbarungen über noch zu erfolgende Reparaturen im Protokoll aufgenommen werden.
Grundsätzlich sollten alle Räume der Immobilie im Protokoll einzeln benannt und die dort vorhandenen Mängel so genau wie möglich beschrieben werden. Durch eine sehr genaue Protokollierung des Zustands, steigern Sie im Streitfall die Beweiskraft des Protokolls. Liegen unterschiedliche Meinungen über einen Schaden vor, dann sollten Vermieter und Mieter die jeweils eigene Formulierung im Übergabeprotokoll aufnehmen. Gravierende Mängel sind vom Vermieter zu beheben. Des Weiteren sollte bei der Übergabe auch alle mitvermieteten, elektronischen Geräte, Duschen, Wasserhähne, Toilettenspülungen und Heizkörper getestet werden.
Beim Hausverkauf wird im Kaufvertrag meist der Passus "Gekauft wie gesehen" hinzugefügt, wodurch der Verkäufer seine Haftung wegen Sachmängel am Verkaufsobjekt ausschließt. Eine Protokollierung zu erstellen nachdem der Kaufvertrag unterschrieben wurde, ist also hinfällig. Deswegen ist es beim Hauskauf ungemein wichtig, dass die Immobilie vor der Unterschrift des Kaufvertrags (am besten von Experten wie einen Immobiliengutachter) auf Mängel überprüft wird. Nur wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig oder bewusst verschweigt, können Sie als Käufer im Zuge der Mängelhaftung Ansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen.
Des Weiteren müssen dem neuen Besitzer spätestens bei der Hausübergabe alle wichtigen Dokumente übergeben werden. Darunter fallen:
Wenn ein Mieter aus der von ihm angemieteten Immobilie auszieht, ist er verpflichtet diese in dem Zustand übergeben, der im Mietvertrag mit dem Vermieter vereinbart wurde. Das bedeutet, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass die Wohnung "besenrein" übergeben werden muss, dann ist der Mieter zu Renovierungsarbeiten in einem Umfang verpflichtet, in dem er die Wohnung selbst "abgewohnt" hat. Meist beinhaltet dies lediglich Schönheitsreparaturen an Stellen, die durch das normale Wohnen im Laufe der Zeit entstanden sind und sich in der Regel mit Farbe, Tapete und etwas Gips erneuern lassen.
| Schönheitsreparaturen, die ein Mieter durchführen muss.. | Schönheitsreparaturen, die ein Mieter nicht durchführen muss.. |
| Tapezieren sowie Streichen der Wände und Decken | Renovierung des Treppenhauses oder sonstiger Gemeinschaftsräume |
| Streichen von Innentüren sowie Innenseiten von Außentüren | Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden |
| Streichen von Fenstern | Außenanstrich von Fenster und Türen |
| Streichen von Heizkörpern und dessen Rohren | Beseitigung von Schäden am Putz, Mauerwerk oder von Deckenrissen |
| Verschließen von Dübel- und Bohrlöchern | Auswechseln von Teppichböden, die vom Vermeiter verlegt wurden |
| Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern, Gas- und Elektroleitungen oder Heizkörpern |
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs sind im Mietvertrag enthaltene Klauseln, die feste Renovierungsfristen und Formularklauseln beinhalten, ungültig. Diese haben häufig dazu geführt, dass der Mieter eine zu Beginn unrenovierte Wohnung bei Auszug renovieren musste. Da dies jedoch eine große Benachteiligung für einen Mieter darstellt, wurde vom BGH ein entsprechendes Urteil gefällt. Des Weiteren besteht auch keine Pflicht, die besagt, dass bei abschließenden Malerarbeiten die Farbe weiß zu verwenden ist. Die Vorgabe einer bestimmten Farbe ist nach einem Urteil des BGHs (AZ: VIII ZR 224/07) teilweise unwirksam. Generell muss ein Vermieter alle hellen oder neutralen Farbtöne für die Renovierung akzeptieren.
Ein Übergabeprotokoll wird beim Auszug eines Mieters meist innerhalb der Mietwohnung angefertigt und von beiden Parteien unterschrieben. Je nachdem hat ein Mieter dadurch ein Widerrufsrecht, da hierbei ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag vorliegt (§312 b Absatz 1 Satz 1 BGB). Handelt es sich beim Vermieter um einen Unternehmer, dann steht dem Mieter nach §312g Absatz 1 BGB in Verbindung mit §355 Absatz 2 BGB grundsätzlich ein Widerrufsrecht zu. Dem Mieter steht hierfür ein Zeitraum von14 Tagen zu, in dem er Widerspruch gegen das Übergabeprotokoll einlegen kann. Wird er vom Vermieter nicht belehrt, verlängert sich die Frist sogar auf 12 Monate + 14 Tage.
Ab wann ein Vermieter als Unternehmer gilt, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Tritt der Vermieter als juristische Person auf (z.B. als verwaltende GmbH), kann der Mieter getrost davon ausgehen, dass es sich dabei um einen Unternehmer handelt. Handelt es sich beim Vermieter um eine natürliche Person, dann ist die Rechtslage nicht ganz so eindeutig.
Ein Übergabeprotokoll soll immer den Zustand einer Immobilie bei Ein- oder Auszug eines Mieters festhalten. Wird bei der Übergabe kein Protokoll angefertigt, heißt das nicht automatisch, dass die Immobilie frei von Mängeln ist. Sofern eine solche Klausel im Mietvertrag enthalten ist, wird diese als unwirksam angesehen.
Der Gesetzgeber räumt dem Vermieter im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) bei Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache eine Verjährungsfrist von 6 Monaten ein. Die Frist beginnt zu dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter die Mietsache vom Mieter zurückerhält. Nach §548 Absatz 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters mit der Verjährung des Anspruchs auf Rückgabe der Mietsache.
Beispiel
Im Fall "AZ: VIII ZR 8/11" hatte eine Vermieterin den ehemaligen Mieter auf Schadensersatz verklagt. Der Mieter hatte 30 Jahre in einer Wohnung eines Zweifamilienhauses gewohnt, worin auch die Vermieterin selbst gewohnt hat. Die Wohnung wurde Ende Juni 2007 vom Mieter geräumt, da er das Mietverhältnis aufgrund unüberbrückbare Differenzen als zerrüttet angesehen hat. Das Mietverhältnis kündigte der Vermieter fristlos (wegen Vertrauensverlustes) zum 02.07.2007 und hilfsweise ordentlich zum 30.09.2007. Zur Abnahme der Wohnung einigten sich beide Parteien auf dem 01.10.2007.
Da der Mieter so schnell wie möglich aus der Wohnung ausziehen wollte, bot er der Vermieterin an, die Wohnung bereits am 30.06.2007 zurückzugeben. Die Vermieterin lehnte dies ab, woraufhin der Mieter den Wohnungsschlüssel einfach in den Briefkasten seiner ehemaligen Wohnung eingeworfen hat. Am 01.10.2007 erfolgte die offizielle Übergabe der Wohnung. Am 19.03.2008 beantragte die Vermieterin einen Mahnbescheid, worüber Sie die Kosten zur Beseitigung der entstandenen Schäden vom Mieter ersetzt haben wollte. Der Mieter argumentierte, dass die Verjährungsfrist von 6 Monaten abgelaufen sei, da die Wohnung bereits am 30.06.2007 an die Vermieterin zurückgab.
Urteil des BGH: Die Verjährung der Schadensansprüche der Vermieterin ist noch nicht erfolgt, da sie nicht am 30.06.2007 die Sachherrschaft über die Wohnung zurückerhalten hatte. Auch nicht durch den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten der Wohnung. Da sich beide Parteien auf den Übergabetermin am 01.10.2007 geeinigt und auch eingehalten haben, hat die Verjährungsfrist erst zu diesem Datum begonnen.
Damit die Wohnungsübergabe glatt über die Bühne geht, sollten folgende Punkte unbedingt beachtet werden:
Bei der Vermietung von Immobilien wird zwischen Vermieter und Mieter meist eine Mietkaution als Sicherheit vereinbart. Diese kann der Vermieter am Ende eines Mietverhältnisses nutzen, um etwaige Ansprüche gegenüber dem Mieter einzubehalten. Ein Anspruch kann entstehen, wenn in der Wohnung z.B. Schäden beseitigt oder Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen oder noch Mietrückstände bestehen. Der Vermieter ist dabei verpflichtet eine nachvollziehbare Aufstellung sämtliche Kosten aufzustellen und diese zu begründen.
Das Übergabeprotokoll dokumentiert, wer für welche Schäden verantwortlich ist. Somit hat es auch direkten Einfluss auf die Mietkaution. Ein Mieter kann sich nach Unterzeichnung des Übergabeprotokoll nicht mehr darauf berufen, dass ihm ein vorhandener Mangel nicht bekannt war und er nicht für die Kosten der Beseitigung aufkommen muss. Gleichzeitig bringt es dem Mieter aber auch Sicherheit. Wird im Übergabeprotokoll dokumentiert, dass die Mietsache keine Mängel aufweist, dann hat der Vermieter im Nachhinein keine Möglichkeit mehr zur Beanstandung.
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