Allgemein gelten Immoblien als solide und sichere Kapitalanlage mit der Sie im Optimalfall beim einem Verkauf auch noch gute Gewinne machen können. Hierzu ist jedoch eine Wertsteigerung notwendig, die von unterschiedlichen Faktoren wie der Lage, dem Zustand und der Ausstattung abhängig ist. Mit nachfolgendem Artikel möchten wir folgende Fragen behandeln:
Wenn der aktuelle Wert einer Immobilie nach einer unbestimmten Zeit den Kaufpreis bzw. die Kosten für den Neubau überschreitet, dann spricht man von einer Wertsteigerung. Der Wert ist also zu einem späteren Zeitpunkt höher als zum Zeitpunkt an dem die Immobilie gekauft bzw. gebaut wurde. Dies ist möglich, da es aufgrund niedriger Bauzinsen in Deutschland aktuell eine hohe Nachfrage nach einem Eigenheim gibt, was die Preise und somit auch den Wert einer Immobilie, besonders in beliebten Gegenden, steigen lässt. Niedrige Sparzinsen tragen zusätzlich dazu bei, dass die Nachfrage steigt, da Anleger ihr Kapital lieber in den Immobilienmarkt investieren als niedrige bis gar keine Zinsen bei ihrer Bank zu kassieren. So können sie wenigstens von der Wertsteigerung oder auch von regelmäßigen Mieteinnahmen profitieren.
Wer derzeit in eine Immobilie investieren möchte, der muss je nach Standort bereits jetzt mit hohen Preisen rechnen. Gerade in Ballungsgebieten (wie z. B. in einer Großstadt) fallen die Preise für Immobilien höher aus als auf dem Land. Dieser Trend wird sich in den nächsten Jahren noch weiter fortsetzen, da im Moment kein Ende der Niedrigzinspolitik durch die EZB sichtbar ist. Bevor Sie Ihr Erstpartes in eine Immobilie anlegen, sollten Sie sich auf jedem Fall im Klaren sein, was Sie mit der Investition erreichen wollen. Soll die Immobilie als Ihr Eigenheim dienen oder vermietet werden bis Sie im Alter selbst einziehen? Oder dient die Immobilie als Kapitalanlage, die später verkauft werden soll, um eine Rendite für Ihre Ersparnisse zu generieren? Grundsätzlich gelten Immobilien als wertsicherende und inflationsunabhängige Investition, jedoch gibt es keine Garantie, dass der Wert einer Immobilie tatsächlich steigt.
Mit der Zeit nehmen einige Immobilien im Wert zu und andere nehmen ab. Ob und wie sich der Wert einer Immobilie ändert, hängt von unterschiedlichen Einflussfaktoren ab. Hierbei wird in Faktoren unterschieden, die Sie selbst beeinflussen können und äußere Faktoren, auf die Sie keinen Einfluss haben. Nachfolgend haben wir Ihnen eine Liste zusammengestellt, die den Wert einer Immobilie beeinflussen können:
| Einflussfaktor | Beschreibung |
| Bodenrichtwert des Grundstücks | Der Bodenrichtwert wird aus den Kaufpreisen innerhalb eines festgelegten Gebiets ermittelt und wird als Grundlage bei der Besteuerung herangezogen. Über ihn erfahren Sie, wieviel Ihr Grundstück im Durchschnitt wert ist. |
| Lage der Immobilie | Eine gute Lage ist das A und O und bestimmt maßgeblich den Wert einer Immobilie. Eigentum in Städten oder am Stadtrandt ist sehr gefragt, weswegen dort bei einem Verkauf höhere Preise erzielt werden können als in ländlicheren Gegenden. Die Lage einer Immobilie sollte deswegen stets sehr genau analysiert werden, da eine zweitklassige Lage durch z.B. den Ausbau der umgebenden Infrastruktur schnell zu einer erstklassigen Lage entwickeln kann. |
| Infrastruktur in der nahen Umgebung | Auch die Infrastruktur hat einen großen Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Ein großes Freizeitangebot, nahe Verkehrsanbindungen, Schulen sowie Kindergärten als auch nahgelegene Ärzte steigern den Immobilienwert. |
| Ausrichtung und Größe des Grundstücks | Die Wertentwicklung wird natürlich auch von der Gundstücksfläche sowie dessen Ausrichtung beeinflusst. Ein Grundstück, das optimal geschnitten ist und einen freien Blick ins Grüne, auf das Meer oder die Berge verspricht, hat großes Potential eine hohe Wertsteigerung zu erfahren. |
| Alter der Immobilie | Mit steigendem Alter nimmt auch der Wert einer Immobilie ab. Allerdings je mehr Sie durch Instandhaltungsmaßnahmen in die Immobilie investieren, so dass die Immobilie top gepflegt ist, umso weniger spielt das Alter bei der Entwicklung des Preises eine Rolle. |
| Substanz und Ausstattung der Immobilie | Um den Wert einer Immobilie zu erhalten, sind regelmäßige Sanierungen sowie Modernisierungen unerlässlich. Mängel durch Instandhaltungsrückstau sollte unbedingt vermieden werden. Dokumentieren Sie alle Maßnahmen schriftlich, damit diese beim Verkauf nachgewiesen können. Eine große Terasse, ein großzügiger Balkon mit einem schönen Ausblick, ein barrierefreier Ausbau oder Anbauten wie eine Garage steigern den Wert einer Immobilie. Eine Verbesserung der inneren Ausstattung trägt ebenfalls zu einer Wertsteigerung bei. Je besser die Qualität der Bauweise als auch der Materialien desto mehr wird die Immobilie wert sein. |
Der Wert einer Immobilie wird auch "Verkehrswert" genannt und muss von einem Immobilien-Gutachter in einem Gutachten ermittelt werden. Spätestens zum Verkauf einer Immobilie muss der Wert von einem Gutachter ermittelt werden, damit Sie als Verkäufer genau wissen, was Ihre Immobilie wert ist.
Empfehlenswerter ist es jedoch die Immobilie bereits vor dem Verkauf von einem Gutachter überprüfen zu lassen. So können Sie gezielt Maßnahmen planen, um den Wert Ihrer Immobilie zu steigern.
Wie Sie am besten einen Gutachter finden und welche Methoden zur Ermittlung des Immobilienwertes verwendet werden, können Sie in unserem FAQ-Artikel "Wofür benötige ich einen Immobiliengutachter und was prüft dieser?" erfahren. Grundsätzlich empfiehlt es sich beim Verkauf einer Immobile ein vollumfängliches Vollgutachten durchführen zu lassen, jedoch sind die Kosten hierfür nicht unerheblich. Bei einem detailiierten Vollgutachten können Sie mit einer Summe zwischen 1.500 € und 3.000 € rechnen. Wenn Sie eine Immbolie kaufen, dann sollten Sie zumindest ein Kurzgutachten durchführen lassen. Dies nicht so umfangreich und kostet nur zwischen 400 € und 500 €, aber es ist ausreichend, um die Angaben des Verkäufers bestätigen zu lassen. So können Sie erfahren, ob der vom Verkäufer verlangte Kaufpreis für die Immobilie auch tatsächlich angemessen ist. Besonders in Zeiten mit steigenden Immobilienpreisen kann Ihnen dies helfen sich vor überteuerten Immobilien zu schützen.
Als Eigentümer einer Immobilie sollten Sie stets darauf achten, dass Sie Ihre Immobilie gut pflegen und regelmäßig sanieren, um den Wert zu erhalten. Inspizieren Sie Ihr Eigentum in regelmäßen Abständen auf Mängel, um frühzeitig intervenieren zu können bevor ein größerer Schaden entsteht.
Besonders die Heizanlage (Heizkessel) sowie die Dachanschlüsse sollten einmal im Jahr überprüft werden, da durch das unentdeckte Eindringen von Wasser ein besonders großer Schaden entstehen kann. Des Weiteren sollte auch regelmäßig solche Dinge wie der Innenputz oder Bodenbeläge überprüft werden, allerdings ist dies nur alle 5 bis 10 Jahre erforderlich.
Die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen können Sie durchaus mit 1,5 % des aktuellen Verkehrswert der Immobilie berechnen, weswegen Sie eine Rücklage bilden sollten. Die Rücklage hilft Ihnen, so dass Sie in finanziellen Notfällen nicht gleich eine Hypothek aufnehmen oder schlimmstenfalls sogar die Immobilie verkaufen müssen. Als Faustregel gilt, dass Sie sich monatlich mit ein bis zwei Euro pro m² Wohnfläche ein recht solides Polster für Instandhaltungsmaßnahmen aufbauen können.
Um den Wert Ihrer Immobilie zu steigern, ist neben den regelmäßigen Instandhaltungsarbeiten auch eine Modernisierung oder eine Erweiterung des Gebäudes notwendig. Zur Steigerung des Wertes können Sie die Immobilie zum Beispiel barrierefrei umgestalten, eine energetische Sanierung durchführen oder ein neuer hochwertiger Fußboden verlegen lassen. Gerade wenn Sie die Immobilie als Eigenheim verwenden, sollten Sie ans Alter denken und für Barrierefreiheit sorgen. Eine Erweiterung der Wohnfläche, z.B. durch Ausbau des Keller- bzw. Dachgeschosses oder eine Gebäudeerweiterung, bringt immer eine Wertsteigerung mit sich, da die zusätzliche Fläche z.B. vermietet werden könnte.
Da die Niedrigzinsphase noch lange anzuhalten scheint, kann sich ein Neubau oder der Kauf einer Immobilie durchaus für Sie lohnen. Wenn Sie planen die Immobilie für Ihre spätere Altersvorsorge zu erwerben, dann sollten Sie wie bei einer Kapitalanlage unbedingt darauf achten, wie sich die Preise am Markt dafür entwickeln werden. Durch regelmäßige Sanierungen und Modernisierungen erhalten bzw. erhöhen Sie nicht nur den Wert Ihrer Immobilie, Sie steigern auch Ihre Kreditwürdigkeit bei der Bank. Auch steigern Sie durch die Maßnahmen den Verkaufspreis Ihrer Immobilie, sollten Sie mal in eine finanzielle Notlage geraten.
Grundsätzlich kann niemand eine Garantie geben, wie sich der Markt und damit der Verkehrswert Ihrer Immobilie entwickeln wird. Aufgrund der verschiedenen Einflussfaktoren (Wie kann der Wert einer Immobilie beeinflusst werden?) gestaltet sich eine langfristige Aussage über die Enwicklung des Marktes als durchaus schwierig. Die aktuell hohe Nachfrage nach eigenem Wohnraum wird aber noch ein Weilchen anhalten, weswegen die Preise weiter steigen werden. Achten Sie unabhängig von der Preisentwicklung am Markt darauf, dass Sie Ihre Immobilie regelmäßig sanieren und modernisieren, um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten sowie zur einer nachhaltigen Wertsteigerung beizutragen.
Eine Wertsteigerung alleine sollte aber nicht Ihr einziger Grund für den Kauf einer Immobilie sein. Es ist eine Entscheidung fürs Leben und kann für eine sichere Altersvorsorge sorgen. Durch den Besitz von Immobilien bauen Sie sich ein eigenes Vermögen auf, können unabhängig Entscheidungen treffen und müssen sich über Ihr späteres Leben keine Sorgen machen.