Wer eine Immobilie kaufen möchte, der wird in der Regel nicht darum herum kommen, eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt zu beantragen. Ohne die Beantragung ist eine Eintragung ins Grundbuch nicht möglich. Mit dem nachfolgenden Artikel möchten wir Ihnen näher bringen, was genau eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ist und wieso diese beim Kauf einer Immobilie wichtig ist. Dabei behandeln wir die folgenden Themen:
Der offizielle Begriff für eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung lautet "Bescheinigung nach Steuersache" und wird vom Finanzamt erstellt. Sie enthält Informationen darüber, ob eine Person regelmäßig eine Steuererklärung abgibt bzw. ob diese Steuerrückstände beim Finanzamt hat. Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ist vollkommen wertfrei formuliert und enthält nur steuerliche Fakten. Beim Immobilienkauf bescheinigt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, dass der Käufer die fällige Grunderwerbsteuer ans Finanzamt bezahlt hat und keine steuerliche Bedenken seitens des Finanzamtes bestehen.
Wenn Sie planen eine Immobilie zu kaufen, dann müssen Sie zur Eintragung ins Grundbuch nachweisen können, dass Sie die fällige Grunderwerbsteuer ans zuständige Finanzamt bezahlt haben. Andernfalls ist eine Eintragung ins Grundbuch nicht möglich und wird vom Grundbuchamt abgewiesen.
Als Nachweis, dass die Grunderwerbsteuer entrichtet wurde, dient die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, die Sie nach Zahlung vom Finanzamt erhalten und beim Notar hinterlegen müssen. Grundlage hierzu ist §22 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz), das besagt, dass das Finanzamt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen muss, "wenn die Grunderwerbssteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist oder wenn Steuerfreiheit gegeben ist."
Wie die Kosten für den Notar gehört die Grunderwerbsteuer zu den Kaufnebenkosten und wird einmalig erhoben. Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt davon ab, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet. Sie kann je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,50 % des Kaufpreises ausmachen. Genau genommen müssen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer eine Grunderwerbsteuer an das jeweilige Bundesland entrichten. Aber meistens einigen sich beide Parteien über den Kaufvertrag darauf, dass der Käufer die Zahlung ans zuständige Finanzamt übernimmt.
In welchen Fällen genau Sie keine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheingung beim Finanzamt beantragen müssen, wird in §3 GrEStG beschrieben. Demnach benötigen Sie als Käufer unter anderem dann keine Bescheinigung, wenn z.B.
Kurz gesagt: Ja! Ohne die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung können Sie keine Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch vornehmen lassen, die von der Bank für die Herausgabe der vereinbarten Kreditsumme vorausgesetzt wird. Die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch ist aber nur möglich, wenn Sie dem Grundbuchamt mit einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung nachweisen können, dass Sie die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt bezahlt haben.
Jeder Bürger der Bundesrepublik Deutschland hat Anspruch auf Ausstellung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung vom zuständigen Finanzamt, sofern er seinen steuerlichen Verpflichtungen nachkommt und keine steuerlichen Rückstände hat. Die Ausstellung der Bescheinigung können Sie oder eine von Ihnen bevollmächtigte Person gegen eine geringe Gebühr beim zuständigen Finanzamt beantragen. Nach §22 GrEStG erfolgt die Ausstellung der Bescheinigung ausschließlich in schriftlicher Form (elektronisch ist nicht möglich). In den meisten Fällen bevollmächtigen Sie beim Kauf einer Immobilie Ihren Notar mit der Beantragung der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung, so dass Sie sich darum nicht kümmern müssen. Die Gebühren für die Ausstellung der Bescheinigung sind dann auch in den Notarkosten enthalten.
Grundsätzlich haben Sie nach Erhalt des Steuerbescheids bis zu 4 Wochen Zeit die Grunderwerbsteuer an die Finanzbehörde zu bezahlen. Sollten Sie unter Zeitdruck sein und die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung dringend benötigen, dann sollten Sie die Zahlung der Grunderwerbsteuer direkt nach Unterzeichnung des Kaufvertrags ans Finanzamt tätigen. Legen Sie den Nachweis über die Zahlung anschließend beim Finanzamt oder direkt beim Grundbuchamt vor. Da es dennoch nicht ausgeschlossen ist, dass es zu Verzögerungen kommt, wird in der Regel eine Auflassvormerkung durch den Notar im Grundbuch hinterlegt. Mit der Auflassungsvormerkung werden die Ansprüche des Käufers bis zum tatsächlichen Eigentümerwechsel gesichert. Dies ist unabhängig von der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung möglich.
Immer wenn eine Immobilie über einen Kauf, einer Zwangsversteigerung oder durch einen Tausch erworben wird, ist dies beim zuständigen Finanzamt schriftlich anzuzeigen. Dieses prüft dann, ob für das Rechtsgeschäft eine Grunderwerbsteuer fällig wird. Nach §18 GrEStG ist der zuständige Notar, das zuständige Gericht oder die Behörde verpflichtet eine solche Veräußerungsanzeige zu erstellen und dem Finanzamt zu übergeben. Die Anzeige, die durch einen amtlichen Vordruck erstellt werden kann, muss dem zuständigen Finanzamt spätestens zwei Wochen nach der Beurkundung des Kaufvertrags vorliegen.
Ein Eigentümerwechsel kann bei Rechtsgeschäften mit Immobilien erst stattfinden, wenn eine Eintragung im Grundbuch erfolgt ist. Gemäß §22 GrEStG dürfen Grundbuchämter aber erst einen anderen Inhaber eintragen, wenn die Grunderwerbsteuer an das zuständige Finanzamt bezahlt wurde. Das bedeutet, dass der Eigentümerwechsel erst dann stattfinden kann, wenn Sie eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vom zuständigen Finanzamt vorweisen können. Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein Eigentümerwechsel im Grundbuch nicht möglich.
Wie bereits erwähnt, wird die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung auch benötigt, wenn Sie eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen möchten. Sie benötigen die Bescheinigung also auch, um das Darlehen von Ihrer Bank zu erhalten, da die Grundschuld als Sicherheit für das Darlehen dient.