Bevor eine Immobilie an einen potentiellen Mietinteressenten vergeben wird, möchte man als Vermieter soviel wie möglich über den zukünftigen Mieter erfahren. Schließlich soll ein Mietausfall vermieden und die vermietete Immobilie auch nach Auszug des Mieters wiedererkannt werden. Hierzu kann der Vermieter vom Mietinteressenten eine Mieterselbstauskunft verlangen. Dabei gilt es jedoch einiges zu beachten, da einige Informationen vom Vermieter nicht abgefragt werden dürfen. Auch muss der Mieter nur solche Fragen wahrheitsgemäß beantworten, die in Verbindung mit dem Mietverhältnis stehen (wie z.B. die Höhe des Einkommens). Grundsätzlich ist ein Mieter nicht verpflichtet eine Selbstauskunft auszufüllen, jedoch wird dies seine Chancen die Immobilie anmieten zu können nicht gerade steigern. Im nachfolgenden Artikel behandeln wir einige Fragen zur Mieterselbstauskunft und erklären welche Fragen grundsätzlich gestellt werden dürfen.
Mit einer Mieterselbstauskunft versucht ein Vermieter vor der Unterzeichnung des Mietvertrags soviel wie möglich über einen potentiellen Mieter herauszufinden. Doch nicht alle Fragen sind dabei zulässig. In einer Selbstauskunft darf ein Vermieter bzw. dessen Makler nur Fragen stellen, die in Verbindung mit dem Mietverhältnis stehen (Prinzip der Datenminimierung nach DSGVO). Des Weiteren dürfen die abgefragten Informationen nur für eindeutige, festgelegte und legitime Zwecke erhoben werden und müssen bei der Verarbeitung auf das notwendige Maß beschränkt sein (Artikel 5 Absatz 1 DSGVO). Welche Fragen er genau stellen darf, hängt unter anderem vom Zeitpunkt ab, an dem das Gespräch zwischen Vermieter und dem potentiellen Mieter stattfindet. Die jeweiligen Zeitpunkte werden in drei Phasen unterteilt:
Neben den erlaubten Fragen gibt es natürlich auch einige Fragen, die den Vermieter zwar interessieren könnten, die aber nicht gestellt werden dürfen. Hierzu zählen sämtliche Fragen, die nicht im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Solche Fragen muss ein Mietinteressent nicht beantworten bzw. kann bei den Fragen problemlos die Unwahrheit sagen.
Grundsätzlich lässt sich sagen, dass sämtliche Fragen unzulässig sind, die den zu schützenden Bereich der Privatsphäre des Mietinteressenten betreffen. Selbst die Frage nach dem Familienstand ist nach einigen Datenschützern unzulässig. Sollte der Ehepartner oder die Ehepartnerin kein Teil des Mietverhältnisses werden, dann besteht keine gesamtschuldnerische Haftung, was bedeutet, dass die Frage nach dem Familienstand nicht im wirtschaftlichen Interesse des Vermieters liegt.
Sollte ein Vermieter oder dessen Makler in der Mieterselbstauskunft zuviele Informationen beim Mitinteressenten abfragen, dann kann es sein, dass diese davon abgeschreckt werden. Niemand möchte zuviel von sich Preis geben. Werden allerdings unzulässige Fragen gestellt, dann stellt dies eine Ordnungswidrigkeit dar und er muss mit einem Bußgeld rechnen. Der Bußgeldrahmen richtet sich dann nach Artikel 83 Absatz 5 der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) und kann bis zu 20.000.000 € betragen. Die tatsächliche Höhe hängt aber immer vom Einzelfall ab und wird nach Artikel 83 Absatz 2 der DSGVO bemessen. Der Absatz besagt, dass Wohnungsbauunternehmen, die Daten mit unzulässigen Fragen in großer Menge erheben und speichern wesentlich härter bestraft werden als ein privater Vermieter, der nur ein oder zwei unzulässige Fragen gestellt hat. Wird ein Bußgeld fällig, dann richtet sich die Höhe immer nach dem Jahresumsatz sowie die wirtschaftliche Lage des Bußgeldadressaten. Bei selbstständigen Maklern wie auch bei privaten Vermieter bildet das Einkommen die Bemessungsgrundlage.
Als Bußgeldadressat kann sowohl der Vermieter als auch der Makler in Frage kommen. Das ist abhängig davon, wer von beiden für den Fragebogen verantwortlich ist. Wurde der Makler vom Vermieter lediglich damit beauftragt, dass er Informationen über die potentiellen Mieter einholen soll, dann haftet meistens der Makler für die unzulässigen Fragen. Er ist nach Artikel 4 Absatz 7 der datenschutzrechtliche Verantwortliche und entscheidet über die Zwecke und Mittel der datenschutzrechtlichen Verarbeitung. Gibt der Vermieter allerdings genaue Vorgaben und lässt dem Makler keinen Spielraum, welche Daten der Makler erheben soll, dann dient dieser nur als reiner Auftragsverarbeiter und der Vermieter wäre dann alleiniger datenschutzrechtlicher Verwalter. In der Folge müssten der Vermieter und der Makler untereinander einen Auftragsverarbeitungsvertrag abschließen, der besagt, wie mit den erhobenen Daten umgegangen wird.
Ja, es kommt aber auf den Einzelfall an. Ein Mietinteressent muss darüber Auskunft geben, ob er in einem Beschäftigungsverhältnis steht oder arbeitslos ist. Auch muss er mitteilen, ob derzeit gegen ihn ein Insolvenzverfahren läuft. Diese Informationen muss er unbedingt an den Vermieter weitergeben (auch ungefragt!), da sein Schweigen ansonsten den Tatbestand der arglistigen Täuschung erfüllt. Schlimmstenfalls kann der Vermieter den Mietvertrag anfechten, da dieser aufgrund des Tatbestands unwirksam ist (§123 und §124 BGB).
Wie oben bereits beschrieben, gibt es Fragen zu denen der Mieter falsche Angaben machen darf, ohne dass ihm dafür Konsequenzen drohen. Ein Fan von elektronischer Tanzmusik dürfte seine Musikliebe nicht nur verheimlichen, er darf auch falsche Angaben dazu machen und vortäuschen, dass er nur Klassische Musik hört.
Bei berechtigten Fragen (also Fragen, die in Verbindung mit dem Mietverhältnis stehen) muss er allerdings die Wahrheit sagen. Anderfalls kann der Vermieter im Einzelfall den Mietvertrag fristlos kündigen oder anfechten. Ein typisches Beispiel ist, wenn der Mietinteressent in der Mieterselbstauskunft falsche Angaben zu seiner finanziellen Situation macht und diese wesentlich besser darstellt als diese tatsächlich ist. Das gilt selbst dann, wenn er die Miete später pünktlich bezahlen sollte (Az.: 14 S 18532/08 Landgericht München).
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