In dem nachfolgenden Artikel möchten wir Ihnen die vermögensverwaltende GmbH näherbringen und Ihnen erklären, welche Vorteile ein Immobilieninvestment als GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) gegenüber einem Investment aus Privatvermögen hat.
Bevor Sie sich aber für die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH entscheiden, sollten Sie sich unbedingt von einem Steuerberater dahingehend beraten lassen.
Folgende Themen werden in diesem Artikel behandelt:
Unter dem Begriff "vermögensverwaltende GmbH" versteht man eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die sich ausschließlich mit der Organisation und der Verwaltung von Vermögen und Vermögensgegenständen (wie Immobilien, Aktien, usw.) beschäftigt. Privatpersonen können die vermögensverwaltende GmbH als eine Spardose nutzen, indem diese zum Einen ihr Privatvermögen in das Unternehmen einbringen und zum Anderen Vermögensgegenstände an die GmbH übertragen. Dies hat wiederum eine steuerreduzierende Wirkung und kann dem Gesellschafter am Ende nicht unerheblich Geld sparen. Besonders beliebt ist hierbei die "Immobilien GmbH", die rein für die Verwaltung, Vermietung und Verpachtung von Immobilien geschaffen wurde.
Wenn Sie eine gute Möglichkeit suchen, um die vom Finanzamt erhobenen Steuern auf Ihr Kapitalvermögen zu sparen, dann ist die Immobilien GmbH eine sehr interessante Variante. Sie stellt eine spezielle Form unter den vermögensverwaltenden Gesellschaften dar, da sie lt. §14 der Abgabenverordnung lediglich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien vorweisen darf. Die GmbH darf keine Einkünfte aus einem gewerblichen Handel erzielen. Einen Handel wird vom Fiskus als gewerblich angesehen, wenn die GmbH z.B. innerhalb von 5 Jahren 4 oder mehr Immobilien kauft und diese wieder verkauft oder zusammen mit der Immobilie auch Wirtschaftsgüter wie z.B. Maschinen oder Aufzüge vermietet.
Jedoch lohnt es sich nicht immer eine vermögensverwaltenden GmbH zu gründen. Grundsätzlich sollten Sie dies auf jeden Fall von einem professionellen Berater (wie einen Steuerberater oder einen Vermögensberater) prüfen lassen, bevor Sie entsprechende Schritte einleiten. Die nachfolgenden Entscheidungskriterien sollen Ihnen dabei helfen, dies ein wenig einzuordnen.
Wenn Sie einer regulären Arbeit nachgehen und als Privatperson auch Immobilien vermieten möchten, dann muss Ihr Einkommen durch Vermietung und Verpachtung in Ihrer Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden. Je näher Sie an Sie den Spitzensteuersatz herankommen, umso interessanter wird die Gründung einer Immobilien GmbH. Es kommt also darauf an, wie sehr die Mieteinnahmen Ihre Einkünfte steiger.
Machen Sie sich Gedanken, welches Potential das künftige Objekt besitzt und wie hoch die Rendite für Sie ausfallen wird. Optimal wäre es, wenn das Wertsteigerungspotential und die Rendite hoch ausfallen, um ein stetes Wachstum Ihrer GmbH und somit Ihrem Vermögen zu garantieren. Leider befinden sich nur noch selten solche Objekte auf dem Markt.
Befindet sich eine Immobilie in Ihrem Privatbesitz und Sie möchten diese verkaufen, dann lohnt es sich für Sie die Immobilie für 10 Jahre in Ihrem Besitz zu behalten und von der Befreiung der Spekulationssteuer zu profitieren. Aber auch für eine Immobilien GmbH lohnt es sich aus steuerlichen Gründen ein Objekt längerfristig zu halten.
Überlegen Sie sich was Sie mit den Gewinnen aus der Immobilie machen möchten. Benötigen Sie die Einkünfte für Ihre eigene finanzielle Situation oder sollen zurück in die GmbH geführt und für weitere Investitionen genutzt werden.
Findet der Kauf einer Immobilie über eine Immobilien GmbH statt, dann werden die Mieteinkünfte nicht mehr mit Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz abgerechnet, sondern über die Körperschatzssteuer der GmbH. Diese beträgt aktuell 15%. Hinzu kommt noch der Solidaritätszuschlag. Dies bedeutet für Sie eine effektive Steuerlast von 15,825 % statt 35 %, 42 % oder auch 45 % Steuern auf Ihre Mieteinkünfte. Wenn Sie eine Gewinnausschüttung Ihrer GmbH durchführen, dann fällt für Sie als Gesellschafter eine Einkommenssteuer in Höhe von 25 % zusätzlich zum Solidaritätszuschlag an.
Des Weiteren entfällt die Gewerbesteuer für die immobilienverwaltende GmbH und muss nicht mehr abgeführt werden. Für die Befreiung ist es aber wichtig, dass Sie nachweisen können, dass Sie keinen gewerblichen Handel mit Immobilien treiben.
Die Abgabenordnung gibt ganz genau vor, wann es sich bei einem Handel um ein gewerblichen Handel handelt. Unter §14 der AO ist beschrieben, dass eine Vermögensverwaltung gegeben ist, "wenn Vermögen genutzt, zum Beispiel Kapitalvermögen verzinslich angelegt oder unbewegliches Vermögen vermietet oder verpachtet wird.". In der Folge bedeutet das, dass die GmbH hautpsächlich nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien vorweisen darf. Es dürfen innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 3 Objekte gekauft oder verkauft werden. Auch die Vermietung von Wirtschaftsgütern, mit Maschinen oder Aufzügen ausgestattete Fabrikgebäude oder Lagerhäuser oder die Vermietung von Parkplätzen werden vom Finanzamt als gewerblicher Handel angesehen.
Sollten Ihnen dennoch gewerbliche Einkünfte bevorstehen, dann sollten Sie 2 getrennte GmbHs gründen und die Wirtschaftsgüter über die 2. GmbH verwalten. So behalten Sie zumindest den Steuervorteil der Immobilien-verwaltenden GmbH. Erfolgt keine rechtliche Trennung, dann können Sie den Steuervorteil verlieren und müssen auf sämtliche Einkünfte eine Gewerbesteuer entrichten. Wenden Sie sich am besten an einen professionellen Steuerberater, der Sie bei der Gründung unterstützt.
Vorab sei gesagt: Am besten lassen Sie von einem Steuerberater beraten, um herauszufinden, ab wann genau sich die Gründung einer Immobilien GmbH für Sie lohnt! Nachfolgend haben wir Ihnen ein paar Anhaltspunkte zusammengetragen, die Ihnen bei der Überlegung helfen sollen: