1. Einstieg: Die Rückkehr der Käufer?
Die große Preisrallye am Immobilienmarkt ist Geschichte – aber der freie Fall offenbar auch. Nach dem drastischen Rückgang der Immobilienpreise im Jahr 2023 zeigt sich 2024 eine deutlich abgeschwächte Dynamik: Laut dem neuen Postbank Wohnatlas 2025 sind die realen Preise für Eigentumswohnungen deutschlandweit im Schnitt nur noch um 2,8 % gefallen – 2023 waren es noch satte 10,1 %.
Für viele Marktbeobachter ist das ein Signal: Der Boden könnte erreicht sein. Trotz hoher Zinsen, zögerlicher Förderpolitik und anhaltender Baukostenbelastung mehren sich die Hinweise, dass sich der Markt stabilisiert. Gleichzeitig bleibt die Bautätigkeit niedrig und der Wohnraummangel groß – was Investoren und Eigennutzer gleichermaßen aufhorchen lassen dürfte.
2. Gesamtmarkt im Sinkflug – aber sanfter
Inflationsbereinigt lag der durchschnittliche Preisrückgang 2024 bei -2,8 % – ein deutlich geringerer Einbruch als im Vorjahr. Die Berechnungen des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) zeigen: Die Talsohle scheint in Sichtweite.
Der Preisrückgang verteilt sich dabei relativ gleichmäßig über verschiedene Städtekategorien:
Großstädte (ohne Big 7): -2,2 %
Mittelstädte: -2,8 %
Landkreise: -2,9 %
Auffällig: Auch außerhalb der Ballungszentren sind die Preise gefallen – ein Hinweis darauf, dass die Preiskorrektur breit im Markt angekommen ist. Gleichzeitig halten sich die Rückgänge in Grenzen, was auf eine gewisse Grundstabilität hindeutet.
3. Big 7: Korrektur auf hohem Niveau
Die sieben größten Städte Deutschlands – München, Hamburg, Berlin, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und Köln – standen in den letzten Jahren für überhitzte Märkte und galoppierende Preise. 2024 zeigt sich nun eine spürbare Abkühlung, allerdings auf weiterhin sehr hohem Preisniveau.
Spitzenreiter beim Preisrückgang:
Stuttgart: -5,6 %
Berlin: -3,3 %
München: -3,5 %
Trotzdem bleibt München mit 8.787 Euro/qm die teuerste Stadt Deutschlands, gefolgt von Hamburg (6.191 €/qm) und Frankfurt (6.160 €/qm). Die große Korrektur ist also vorerst ausgeblieben – vielmehr handelt es sich um eine sanfte Bereinigung überbewerteter Lagen.
4. Umland unter Druck – aber nicht überall
Der Speckgürtel der Metropolen war in den Boomjahren ein beliebtes Ausweichziel für Käufer, die den Kernstädten preislich entkommen wollten. Doch 2024 zeigt sich: Auch im Umland sind die Preise unter Druck geraten – und teils deutlich stärker als in den Metropolen selbst.
Extrembeispiel:
Landkreis Dahme-Spreewald (bei Berlin): -17,5 %
Landkreis Starnberg (bei München): -9,9 %
Gleichzeitig gibt es vereinzelt Regionen, die sich dem Trend widersetzen:
Landkreis Barnim (bei Berlin): +2,5 %
Duisburg (Metropolregion Düsseldorf): +0,6 %
Die Zahlen zeigen: Wer im Umland kauft, muss heute genauer hinschauen. Die Lage allein reicht nicht mehr – Infrastruktur, Arbeitsmarkt und Perspektive gewinnen an Bedeutung.
5. Bundesländer im Vergleich
Ein Blick auf die Bundesländer offenbart: Die Preisentwicklung ist regional extrem unterschiedlich. Während in manchen Regionen kräftige Rückgänge verzeichnet wurden, legten die Preise andernorts sogar leicht zu.
Stärkster Rückgang:
Sachsen: -4,4 % (durchschnittlich über alle Landkreise und kreisfreien Städte)
Bayern: -3,9 %
Hessen: -3,7 %
Baden-Württemberg: -3,5 %
Rheinland-Pfalz: -3,4 %
Auffällige Ausnahme:
Thüringen: +0,2 % – das einzige Bundesland mit einem leichten realen Preisanstieg.
Diese Differenzen spiegeln strukturelle Unterschiede in Angebot, Nachfrage und regionaler Wirtschaftskraft wider. Besonders in wirtschaftlich schwächeren Regionen können auch kleinere Marktbewegungen deutliche Ausschläge erzeugen – nach unten wie nach oben.
6. Ferienregionen: Luxus mit Makel
Nicht nur die Metropolen, auch beliebte Ferienregionen wie Nordsee, Ostsee und Alpenrand sind 2024 nicht von Preisrückgängen verschont geblieben. Dennoch bleiben sie hochpreisig – oft sogar auf dem Niveau von Großstädten.
Beispiel Nordfriesland (Sylt, Föhr, Amrum):
Ø Quadratmeterpreis 2024: 8.331 €
Preisveränderung real: -8,1 %
Beispiel Miesbach (Tegernsee, Alpenrand):
Ø Quadratmeterpreis 2024: 7.829 €
Preisveränderung real: -6,2 %
Trotz der Rückgänge gelten Ferienregionen weiterhin als Lifestyle-Investment – aber mit Risiken. Wer auf kurzfristige Wertsteigerung spekuliert, muss nun stärker auf Marktzyklen achten. Langfristig attraktive Lagen bleiben gefragt, aber Preissprünge wie in der Vergangenheit sind kaum zu erwarten.
Positivbeispiele im Küstenraum:
Kreis Wesermarsch: +8,7 %
Kreis Schleswig-Flensburg: +7,6 %
7. Schnäppchenpotenzial in Mitteldeutschland
Während München und Sylt preislich in einer eigenen Liga spielen, offenbart der Wohnatlas auch, wo Käufer mit kleinerem Budget fündig werden können: vor allem in Teilen von Sachsen, Thüringen und Sachsen-Anhalt.
Top 3 der günstigsten Regionen (2024, Bestand, real):
Vogtlandkreis (Sachsen): 917 €/qm
Landkreis Greiz (Thüringen): 951 €/qm
Erzgebirgskreis (Sachsen): 995 €/qm
Der gesamte Osten bleibt preislich attraktiv:
Thüringen (ø): 1.613 €/qm
Sachsen: 1.743 €/qm
Sachsen-Anhalt: 1.448 €/qm
Für Kapitalanleger bieten sich hier Potenziale – insbesondere, wenn eine nachhaltige Mietnachfrage vorhanden ist und Infrastrukturprojekte die Region langfristig aufwerten. In einzelnen Landkreisen könnten Cashflow-starke Investments wieder möglich sein.
8. Fazit: Jetzt kaufen oder warten?
Die Zahlen aus dem Wohnatlas sprechen eine klare Sprache: Der Markt hat an Tempo verloren, aber das Preisniveau bleibt in vielen Regionen hoch – oder zieht sogar wieder leicht an. Die Preisdelle von 2023 scheint nicht zur Dauerkrise zu werden, sondern eher als Marktkorrektur in Erinnerung zu bleiben.
Was das für Kaufinteressierte bedeutet:
Langfristige Investoren finden in strukturschwächeren Regionen Einstiegsmöglichkeiten.
Eigennutzer profitieren von der abgeschwächten Preisdynamik – sofern die Finanzierung steht.
Die Zinsentwicklung und Förderpolitik bleiben zentrale Einflussfaktoren für den Markt 2025.
Kurzum: Wer jetzt kauft, tut das nicht mehr am Höhepunkt des Marktes – sondern in einer Phase der Neuorientierung und Stabilisierung. Es lohnt sich, genauer hinzuschauen, lokal zu analysieren – und antizyklisch zu denken.